西安曲江国际会展产业园北区N8地块可行性研究报告_76页.docVIP

西安曲江国际会展产业园北区N8地块 可 行 性 研 究 报 告 二〇一二年十月 目 录 第一章 总 论 1 1.1 项目背景 1 1.2 项目概况 10 1.3项目建设单位财务状况 14 第二章 产品市场预测 16 2.1市场现状 16 2.2价格预测 25 第三章 建设规模与产品方案 26 3.1 建设规模 26 3.2 产品方案 26 3.3产品标准 26 第四章 产品生产基地 27 4.1厂址选择 27 第五章 技术方案、设备方案、工程方案 31 5.1 技术方案 31 5.2 设备方案 35 5.3 工程方案 36 5.4 项目实施进度 43 第六章 主要原材料和能源 46 6.1主要原辅材料供应与消耗 46 6.2能源供应与消耗 46 第七章 节能措施 47 7.1节能设计依据 47 7.2 节能原则 47 7.3 节能措施 47 7.4 环境保护 48 第八章 劳动安全卫生 52 8.1 劳动安全 52 8.2 卫生 56 8.3 消防 57 8.4企业组织与劳动定员 58 第九章 投资估算及资金筹措 61 9.1 投资估算依据及范围 61 9.2 建设投资估算 61 9.3 投资估算 62 9.4 资金筹措 62 第十章 财务分析及评价 64 10.1 财务评价基础数据与参数选取 64 10.2 销售收入估算 64 10.3 成本费用估算 64 10.4 财务评价报表 65 10.5 财务评价指标 66 10.6 不确定分析 66 10.7 财务评价结论 67 第十一章 经济和社会评价 68 11.1 财务评价指标 68 11.2 国民经济评价结论 68 11.3 项目对社会的影响分析 68 11.4 项目与所在地互适性分析 68 11.5 社会评价结论 69 第十二章 风险分析 70 12.1 主要风险因素 70 12.2 风险对策 72 第十三章 结论与建议 75 13.1 推荐方案的总体描述 75 13.2 结论与建议 75  摘要 一. 可行性分析的目的 可行性研究是通过对市场需求、资源供应、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能力等进行调查研究，从技术、经济等方面分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益进行预测，从而提出该项目是否值得投资，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。北侧：会议中心预留地； 2．项目现状 宗地现状为新小寨村村民房屋及村办企业仓库，地块内尚未进行拆迁。 3．土地相关指标 土地性质：综合用地 土地使用年限：50年 土地面积：约为75亩 建筑密度≤30% 综合容积率≤3.5 绿地率：≥35% 规划要求：满足1停车位/100平方米，套型建筑面积90平方米以下住宅面积占总住宅建筑面积的70%以上。 4．周边交通及基础设施现状 该地块东临规划中的翠华路，西临江新路，根据西安曲江新区发展规划地块以及地块周边将构成成片的商务区域。目前项目地块附近市政、生活配套相对缺乏，但各大品牌发展商经过近几年开发在地块周边区域已经建成一定规模的生活配套，随着本区域项目进一步开发完善，将为本地块的开发提供相当的推动力。 二. 项目研究前提 1. 项目研究的前提原则 测算一般按照一个规范的程序进行，测算过程中要使用许多基础数据，因此首先必须尽可能保证基础数据的准确性。 具体说来，包括项目的建设实施进度计划，各项成本费用标准，收入计算标准，以及其他的参考数据，应当尽可能符合项目的实际情况和区域的市场情况，某些数据根据市场比较和预测给出，或者采用合理的经验数据。 我们将依据以下原则： 遵守市场规律，科学合理的原则 即相关计划，数据都尽量与市场规律、与项目最大程度吻合。 安全优先，相对保守的原则 由于西安房地产市场的不成熟，项目自身的风险性，以及宏观政策的不确定性，决定了我们在测算时必须考虑充分的安全性，即采用相对保守的原则。这个原则必须坚决贯彻。 2.规划指标及参数套用的标准 图表：规划控制指标 分项编号 总用地面积(㎡) 净用地面积(㎡) 计入容积率建筑面积(㎡) 容积率 层数 标准层面积(㎡) 建筑 密度 N8-1(酒店) 10052 7541 37016 4.90 28 1322 18.00% N8-2(公寓) 8267 4951 37016 7.48 32 1157 26.70% N8-3(写字楼) 6461 4858 57408 11.80 28 2050 37.00% N8-4(写字楼) 6096 4838 57