珠江湾畔房地产开发可行性分析报告.docVIP

兴隆珠江湾畔项目房地产开发 可行性研究报告 目　录 第一章 总论 3 第一节 项目概况 3 第二节 项目建设背景 3 第三节 项目建设目的与意义 4 第三节 项目计划目标 7 第四节 可行性研究编制中的工作范围 8 第五节 可行性研究的简要结论 9 第二章 项目编制依据和原则 10 第一节 编制依据 10 第二节 编制原则 11 第三章 申报企业情况 11 第一节 申报企业基本情况 11 第二节 企业人员情况 13 第三节 企业财务经济状况 14 第四节 企业管理情况 14 第三章 项目技术可行性分析 15 第一节 项目的技术创新性论述 15 第二节 技术成熟性和项目产品可靠性论述 18 第四章 项目产品市场调查和需求预测 20 第一节 产品的主要用途 20 第二节 市场竞争力分析及市场风险 21 第三节 产品目标市场定位 22 第五章 项目实施方案 23 第一节 技术方案论述 23 第二节 生产方案论述 28 第三节 产品销售计划 39 第六章 环境保护 42 一、设计依据 42 二、主要污染物种类、来源及排放量 43 三、污染物处理方案 44 四、结论 45 第七章 劳动安全 45 一、工程建设的安全卫生要求 45 二、生产过程中存在的职业危害因素 46 三、安全生产所采取的主要防范措施 47 四、职业安全、卫生管理及教育 48 五、预期效果及评价 49 第十章 新增投资估算、资金筹措 50 第一节 新增投资估算 50 第二节 资金筹措 51 第三节 资金使用计划及还款计划 51 第十一章 经济、社会效益分析 52 第一节 生产成本和销售收入估算 52 第二节 财务分析 53 第三节 项目的风险性及不确定性分析 54 第四节 社会效益分析 54 一、项目基本情况： （一）项目概况： 1、地理位置： 珠江路A地块位于小河区东北面，紧邻南明区后巢乡。 东面为小河区垃圾填埋场；南面为洛解村村民民房,与华烽电器厂紧邻；西接规划中的珠江路,与乐街小区相对；北面为山麓。 2、用地规模与地块现状： 珠江路A地块项目占地47公顷。规划范围内大部份为小山丘陵地貌，地块中央有一凹地积成水塘。地块中适宜建筑地段多为农民庄稼地，大多种有农作物。东面山地上植被以松树为主，较为茂盛；东北面为一坡地，坡地上有大量坟墓、垃圾填埋场和一座水库；地块外围即南面与华烽厂连接处为洛解村村民聚居地，建有大量民房，大约有230户左右，拆迁面积4万2千多方，该区域中部是洛解村小学，目前小学新址已确定，但仍位于洛解村内。洛解村有巷道与小河区长江路居住区联接。地形、道路规划杂乱，折迁量较大。西面与规划中的珠江路相接，现在是一条便道，便道一另一面是乐街小区与之相接，现乐街小区的建设已接近此处。北面是一片山麓。 （二）项目主要技术经济指标： 1、珠江路A地块用地平衡表： 项目 用地面积（公顷） 百分比（%） 居住用地 21.19 58.5% 公建用地 3.17 8.7% 道路用地 5.42 15% 公共绿地 6.47 17.8% 总用地 36.25 100.00% 2、珠江路A地块规划经济技术指标： 序号 项目 数量 1 总建筑面积 44.34万㎡ 2 住宅建筑面积 41.14万㎡ 3 公建建筑面积 3.2万㎡ 4 总居住户数 3244户 5 总居住人数 11354人 6 人口毛密度 313人/公顷 7 人口净密度 535人/公顷 8 容积率 1.23 9 绿地率 33.5% 项目主要财务评价结果指标： 现金流量表（单位：万元） 12.50% 年度销售量 合计 一 二 三 四 五 六 七 八 九 启动 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 现金流入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 销售收入 　 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72000 小计 0 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72000 现金流出 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1、土地费用 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 　 17220 2、前期费用 212 212 212 212 212 212 212 212 　 1696 3、建安费用 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 42228 5、开发费用 778 778 778 778 778 778 778 778 778 7002 6、开发税金 　 3