重新设计城市-壹海城营销策略报告.ppt

□比较对象选取□比较维度选取 □比较打分定价 项目价格修正 项目片区价格推导 1 2 市场基准价推导——比较对象选取 比较对象选取标准： 项目所在片区 海景资源型 豪宅类产品 竞争：它们的推出将会对项目的价格和成交量产生比较大的影响 类比：它们的价格和销售情况会对市场上的同类项目有一定的指导意义 市场基准价推导——比较维度选取 比较维度选取因素一：入住客户调查 比较维度选取因素二：重点导向性因素 得分要素 权重 区域认可度 16% 交通便利性 15% 周边配套（餐饮、商场、教育） 20% 周边环境（自然景观、噪音影响） 10% 物业管理 4% 产品品质 28% 项目形象 7% 得分 100% 市场基准价推导——比较打分定价 　 本项目 一手房 二手房 蓝郡 海山道一号 上东湾 皇家海湾公馆 海天一色 东埔海景花园 棕榈湾 翠堤雅居 得分要素 权重 销售均价 3.8 2.5 2.5 6.5 2.3 3.1 2.2 2.8 权重 23% 30% 18% 8% 6% 4% 6% 5% 区域认可度 16% 8 9 8 7 9 7 6 6 6 交通便利性 15% 6 8 7 8 8 7 6 7 7 周边配套（餐饮、商场、教育） 20% 6 8 6 7 8 6 6 6 7 周边环境（自然景观、噪音影响） 10% 8 8 8 8 9 6 7 7 8 物业管理 4% 8 8 7 7 9 6 6 7 8 产品品质 28% 8 8 6 6 8 5 6 5 7 项目形象 7% 8 8 7 8 6 7 8 7 6 得分 100% 7.3 8.16 6.78 7.04 8.16 6.1 6.24 6.08 6.91 通过市场比较法组合出本项目按照市场比准均价约为：31378.25元/平方米 设本项目均价为：Px P1=折实均价×权重×本项目得分/该项目得分 (P2、P3……P9的算法同P1) Px=P1+P2+P3+P4+P5+P6+P7+P8+P9 □品牌影响力溢价 □万科TOPA系列精装修溢价 项目价格修正 项目片区价格推导 1 2 案例一：万科璞悦山、万科天誉 通过万科在售项目与周边在售项目比较分析： 大开发商与大开发商之间的价格差较小，大开发商与小开发商的价格差异较大，可见品牌对于价格的影响力； 璞悦山通过精装修实现高增值，拉大价格差异，增长空间约15-20%； 通过万科其它区域项目与周边项目比较，万科对于万科比周边项目的价格差为10%左右； 价格修正——品牌影响力 价 格 10000 15000 20000 25000 22000 15500 万科 璞悦山 绿景 香颂 锦绣 御园 花半 里 上浮 37% 上浮 32% 上浮 30% 15000 13500 价 格 14000 16000 18000 20000 17500 16000 万科 天誉 保利 上城 珑瑜 公园 大地 下浮 8.6% 上浮 11% 上浮 10% 15500 19000 整体价格修正 市场比较法——在目前片区市场一二手同类产品推到本项目市场基准价 31378 首批快速出货的入市价格 350000 上浮10% 34516 对比片区开发商，项目开发商的品牌号召力所能带来的溢价空间 40000 TOPA精装修带来溢价5000元/㎡ 经过产品、品牌、综合体效应对整体价格修正，项目可实现的价格天花在40000元/㎡，为确保该价值实现，首批推出单位以34516元/㎡的价格入市，通过后期营销方式持续实现增值 上浮5000 写字楼价格推导 区域 售价 租金水平 （元/㎡） （元/㎡/月） 海港大厦 18000-20000 100 保发大厦 7000-8000 70—80 金港盛世 13000-14000 60-70 沙头角保税区 —— 25 建工大厦 13000 35-40 对区域市场写字楼目前的租金进行调研，对项目预期租金进行推导 保发大厦 沙头角保税区 黄金珠宝大厦 海港大厦 金港盛世 建工大厦 新世界倚山别苑写字楼 由于近年区域内均未推售新的写字楼项目，因此部分产业办公设置在商住两用物业内，所以在本次参考对象选择选取了具有代表性的商住两用物业“金港盛世”和“新世界倚山别苑写字楼” 权重参数 楼龄 物业属性 交通 开发商 ★★★★★ ★★★☆☆ ★★★☆☆ ★☆☆☆☆ 可比楼盘平均租金=（Q/Qx）×Px×Wx =（Q/Qa）×Pa×Wa + （Q/Qb）×Pb×Wb = 100*30%+80*27%+70*8%+25*8%+40*27% = 70元/㎡ 各楼盘平均得分=QxWx =QaWa +