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杭州市拱墅区祥符镇酒店项目 可 行 性 分 析 报 告 二〇一二年十月 目 录 第一章 项目摘要 1 一、项目摘要说明 1 二、可行性研究的依据 4 第二章 项目建设的必要性与可行性 5 一、项目建设背景 5 二、项目建设的必要性 6 三、项目建设的可行性 11 第三章 市场供求分析及预测 13 一、项目区生猪养殖及粪污的排放现状 13 二、现有生产能力调查与分析 14 三、市场需求调查与预测 14 四、项目产品市场前景分析 16 第四章 项目承担单位的基本情况 19 一、江西正邦养殖有限公司 19 二、正邦养殖公司上高分公司 21 第五章 项目地点选择分析 22 一、选址原则 22 二、项目选点 22 三、项目区建设条件 22 第六章 工艺技术方案分析 27 一、污水处理模式的选择 27 二、处理工艺的选择 29 三、项目工艺流程 30 四、主要技术参数 35 五、主要设备选型 38 第七章 项目建设目标 39 一、项目建设目标 39 二、项目建设规模 39 第八章 项目建设内容 41 一、建安工程 41 二、仪器设备 44 第九章 投资估算和资金筹措 45 一、投资估算的范围 45 二、投资估算的依据 45 三、投资估算 46 四、资金使用计划 46 五、资金筹措 47 第十章 建设期限和实施进度安排 48 一、项目建设期限 48 二、项目实施进度安排 48 第十一章 土地、规划和环保 50 一、土地与规划 50 二、环境保护 50 三、安全防护 52 第十二章 项目组织管理与运行 55 一、项目建设组织管理 55 二、项目建成后运行管理 57 三、项目运行费用 59 第十三章 效益分析与风险评价 61 一、经济效益分析 61 二、项目风险评价 64 三、生态效益 67 四、社会效益 68 五、附表 69 第十四章 招标方案 70 一、编制依据 70 二、招标范围 70 三、招标方式 70 四、招标组织形式 71 有关证明材料及附表 73 前言： 杭州市拱墅区祥符镇酒店项目（以下简称本项目）分析报告主要通过实地考察、政府相关主管部门提供调查统计数据、项目所在地未来发展规划等资料，全面了解杭州市地产、旅游业、酒店业概况，结合宏观经济形势、杭州市酒店业市场需求状况以及项目周边地产开发方向，深入分析本项目的可行性及其酒店板块定位。 项目合作初步意向大致为该地块约40亩，其中绿地绿化面积约10亩、建筑占地面积30亩，楼高允许范围36米；初步设想地上建筑约5万平米，其中公寓及写字楼约2万平米、地上酒店约3万平米（拟按五星级标准建造），地下面积约2万平米。该地块产权归属为祥符镇政府、由我方出资开发建设，建成后酒店部分用地为租赁性质，酒店归我方自主经营。建成后的公寓及写字楼部分由我方出售（公寓楼产权归属问题尚不清楚，公寓楼出售利润分配暂不明确）。 第一章 宏观经济数据与政策面分析 上半年杭州市实现地区生产总值2990.5亿元，较上年同比增长10.6%，增速快于全国、全省1个和0.7个百分点。其中一产、二产和三产实现生产总值92.22、1451.37和1446.92亿元，分别增长2%、9.8%和11.9%（见图表一）。第三产业对全市经济增长贡献加大，占全市比重48.4%,比上年比重提高0.6个百分点。其中旅游业伴随“西湖申遗”的开展，对外影响力逐步扩大，上半年实现旅游收入547.37亿元，增长21.2%，同比提高3.7个百分点。 图表一： 固定资产投资增长较快。上半年全市完成固定资产投资1225.53亿元，增长20.5%。全市亿元以上新开工项目137个，同比增加40个，完成投资增长71%。其中房地产开发投资较快增长，全市房地产开发完成投资479.39亿元，增幅36.5%，同比提高2.8个百分点，由此可见开发商对杭州未来房地产市场的预期是比较积极和乐观的。但总体商品住宅销售情况处于低位阶段，上半年全市商品销售面积下降2.5%，比一季度回落25.4个百分点，其中市区商品房成交面积258万平方米，下降1.2%，二手房成交面积98.5万平方米，下降36.1%。大部分改善型住房消费需求持币观望，主要受国家为抑制房价过快上涨而出台的相关政策所致，截止6月末全市住宅可售房源37409套，已接近历史库存最高位。（2010年数据：全市完成投资956.2亿元，比上年增长35.7%，“十一五期间年均增长15.6%，房屋施工面积6227.05万平方米，比上年增长20.9%；竣工面积1100.18万平方米，增长31.5%。全年商品房销售面积988.34万平方米，比上年下降32.1%,其中住宅销售797.59万平方米，下降39.3%。） 上半年，市区城镇居民人均可支配收入18694元，比