陕西户县风景洋房项目营销策略方案140-95M.ppt

促销手段 目的： 对整体销售进度推波助澜 促进销售中心人气提高成交几率 方法： 认酬优惠 折扣优惠 老带新优惠 活动抽奖 风景洋房认筹促销策略 1、认筹金钻卡优惠措施： 自愿购买，面值10000元，交纳10000元外加100元工本费，可享受开盘 时冲抵20000元房款的优惠，同时享受贵宾级金钻卡卡号顺序选房。 （该卡可转让，卡售出不退） 2、认筹期内，一次性付款：95折；按揭付款：97折；（最大限度） 注：以上折扣均在面市价格基础上进行优惠； 今后凡提到折扣均在面市价格基础上进行的优惠； 由于实际中销售状况可能有所变化，以上优惠折扣应根据当时实际情况 而作出适当调整。 促销手段 强销期促销策略 1、 开盘后，一次性付款：97折；按揭付款：98折；（最大限度） 2、 开发商领导享有折扣权限为：2个点； 3、 特定节点拿出部分房源进行特价房销售，其折扣根据实际销售状况决定。 促销手段 风景洋房老带新优惠策略 拟定：凡老客户带新客户，在新客户成交后可销售减免一年物业费的优惠措施。 风景洋房营销活动优惠策略 拟定：在重要营销活动活节点时，设立奖品优惠，奖品价值较高，以此来吸引客 户，促进成交。 奖品拟定： 1、可在开盘后，设置1或2辆QQ汽车奖品，停放在售楼中心门口或室内， 以此为促销手段，造成轰动效应，来达到销售的目的； 2、利用10.1等节点，推出旅游游览套餐等方案（如欧洲6日游等）； 3、家用家电，实物刺激客户视觉，促进销售； 促销手段 八、阶段筹备与营销费用预算 为了保证项目正体营销阶段的工作可以及时顺利地展开，现针对进行各个节点 的工作前所必需开展的营销准备活动进行说明，如与实际工期与营销阶段相冲突 则根据当时状况调整： 阶段筹备 注：甲方，广晋置业；乙方，创典全程 阶段筹备 阶段筹备 阶段筹备 阶段 概念导入 内部咨询 公开发售 持续热销 尾盘形象 投放比例 10% 25% 30% 30% 5% 媒体组合 户外、印刷品、活动等 阶段投放比例 根据项目营销战略和营销阶段划分，我们能够得知营销工作在内部咨询、公开发售及持续销售三个阶段更为重要： 内部咨询期是项目浮出水面公开亮相的阶段，如能一炮而红则后续的工作就将事半功倍， 因此尽管没有正式发售但此阶段的费用投放比例也计划达到25％； 公开发售开盘期虽然时间短，但是开盘活动是整个项目营销工作的高潮，是前期蓄水解筹和后续正是发售的重要节点，是树立项目高端形象和客户未来信心的重要手段，是价格提升的重要支持，因此费用投放比例计划达到30％； 持续销售阶段因为时间跨度长也占用了相当多的比例计划达到30％。 传播费用预算 产品形式 传播费用占销售额比例 代表楼盘 高端项目 顶级物业 7% 长安国际广场 高尚住宅 3－5% 紫薇系列 高新系列 中海系列 主流项目 2-3% 豪盛系列 新兴系列 锦园系列 常规项目 1.5—2% 曲江6号，曲江佳园 小型项目 1%以下 本项目属于当地高端产品，在推广上需要体现尊贵和实力，因此在本项目的开发推广费用上，将需要投入相对较多的比例。 结合市场通常传播费用比例情况和项目具体情况，建议本项目采取3%的，鉴于项目地处户县，媒体等相关费用较西安低廉，故传播费用在2%即可。 在地产营销中，传播费用的投入多寡，也是 一个项目能否达到预期销售和实现最终价值利 润的一个重要环节。传播策略一般分以下两大类： 1、成本主导型 此类物业以中低端产品为主，客户多为 低端消费人群，价格主导消费理念，所以销 售均价往往无法突破瓶颈上限，为了保证有 利润，所以要严格控制成本，降低推广费用； 2、投资回报型： 此类物业以高端产品为主，潜在客户收入 颇高，以追求居住品质为理念，价格有弹性升 值空间。加大推广力度，能增加物业形象品质 有助于销售价格的扬升和缩短销售周期；由于 销售价格增长和销售速度加快，也相当于变相 降低成本； 传播费用预算 项目销售总费用为： 22152.50 销售合计 1980.00 元/㎡ 5500 ㎡ 3600 西侧商业 2550.00 元/㎡ 7500 ㎡ 3400 北侧商业 13967.50 元/㎡ 1850 ㎡ 75500 电梯多层 3655.00 元/㎡ 2150 ㎡ 17000 可售小高层 小 计(万元） 单 价 面 积 　 总销金额 X1.5% = 项目营销推广预算即332.3