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* 房地产政策解读与市场预测 易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司 2008年11月15日 上海易居房地产研究院 ·规律篇 ·救市篇 ·预测篇 中国经济发展周期理论 繁荣期 减速期 衰退期 复苏期 完整的经济周期经历繁荣、减速、衰退、复苏四个阶段。 中国经济发展周期理论 繁荣期 减速期 复苏期 1、中国改革开放以后，中国尚未经历过衰退期，经济始终处于不同幅度的经济增长之中。 2、上海从92年开始至今，连续16年GDP增速保持两位数，其间周期变化与中国经济相同。 / 中国经济发展周期理论 繁荣期 复苏期 减速期 复苏期 时间 经 济 增 长 1、经济：保持快速增长； 2、供应：固定资产投资保持高位，重要部门渐显投资过热、产能过剩； 3、需求：外需、内需强劲，增速低于投资； 4、政策：开始关注经济过热，抑制性政策逐渐出台。 1、经济：增长速度放缓； 2、供应：投资比例受到控制，供应减少； 3、需求：受限，下滑速度快于投资； 4、政策：保持抑制性，逐渐回收抑制性政策。 1、经济：增长速度逐渐加快； 2、供应：投资低位盘整，后期加快； 3、需求：快速增长，增速高于投资； 4、政策：鼓励性政策。 时间 上一轮调整期 复苏期 发展期 调整期 新一轮复苏期 阶段 城市房地产发展周期 1 2 3 2、跨度趋长性；我国房地产周期的频率,自80年代以来大约都是5年发展,2年低落,约7到8年为一个周期,而随着国民经济逐步发展、市场及行业的逐步成熟和健全,这个周期有延长的态势。 4、阶段差异性；我国房地产的周期中,调整期相对比较短,而发展期时间比较长,这显示出市场需求持续旺盛这样的特点,它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区。 1、区域特殊性；房地产自身的区域性特别明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。 3、波幅渐缓性；随着国民经济持续向好的带动，以及房地产自身发生发展机制的不 断健全，周期性的（斜率）波动有趋缓的态势。 中国房地产发展周期理论 中国房地产发展周期理论 时间 房 地 产 市 场 走 势 发展期 调整期 复苏期 1、开发投资：低幅上升向缩减投资转变； 2、土地市场：低价成交，出现流标； 3、市场供应：大幅放量，逐渐萎缩； 4、需求心理：市场预期转变，进入观望； 5、市场成交：逐渐回落； 6、房价：上市公司首先出现降价，逐渐蔓延； 7、政策：抑制性政策组合推出。 1、开发投资：快速上升； 2、土地市场：高价拿地，比拼资金； 3、市场供应：逐渐上升； 4、需求心理：不理性，透支消费； 5、市场成交：快速增长，增速快于供应； 6、房价：快速上涨； 7、政策：逐步回收鼓励性政策，逐渐向抑制性政策过度。 1、开发投资：逐渐下降，向上升转变； 2、土地市场：低价圈地； 3、市场供应：逐渐回升； 4、需求心理：理性入市； 5、市场成交：成交回暖，供求平衡； 6、房价：平稳，部分楼盘开始上涨； 7、政策：逐步回收抑制性政策，逐渐向鼓励性政策过度。 政策拐点 政策拐点 / ·规律篇 ·救市篇 ·预测篇 国内：从紧宏观调控 国际：次贷危机、金融风暴 经济下滑 -2.3% 07/1-9 08/1-9 12.2% 9.9% GDP增幅 国内外双重压力，国内经济出现下滑，预判形势不容乐观，调控目标从“两防”转变为“一控一保” 保增长 增投资 助出口 扩内需 三架马车，增投资和扩内需成为“保增长”的关键点，而“支持居民购房”则成为扩内需的重要环节 房地产新政全方位出击，旨在“支持居民购房” 住房保障 公积金 行政性收费 房产税费 支持居民购房 双率下调 / 新政·一手房买入 　 条件 新政前 新政后 公积金利率 　 4.86% 4.59% 公积金首付 普通自住住房 20.00% 20.00% 非普通住房 30.00% 30.00% 第二套普通自住 40% 20% 第二套投资 40.00% 40.00% 公积金上限 第一套普通住房 60万 80万 第二套普通住房 60万 60万 非普通住房 60万 60万 税目 条件一 条件二 新政前 新政后 契税 普通住房 90平方米 1.5% 1.0% 90-140 平方米 1.5% 非普通住房 ---　 3.0% 3.0% 印花税 ---　 ---　 0.05% 0 　 9月15日前 9月16日— 10月9日 10月10日- 10月26日 10月27日- 10月30日 10月30日后 5年以上贷款基准利率 7.8300% 7.7400% 7.4700% 7.4700% 7.2000% 优惠利率（首套自住普通住房） 6.6555% 6.5790% 6.3495% 5.2290% 5.0400% 非普通住房 7.8300% 7.7400% 7.4700% 7.4700% 7.2000% 第