房地产估价(成本法).ppt

房地产估价理论与方法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 建筑物折旧的求取——分解法 分解法（breakdown method）是把建筑物折旧分成它的各个组成部分，分别测算出各个组成部分，然后把他们相加来求取建筑物折旧的方法。 分解法是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 第4章 房地产估价方法——成本法 9、建筑物折旧的求取方法： 直线法、定率法、实际观察法、成新折扣法、分解法 直线法公式：（理解记忆） 成新折扣法公式：（理解记忆） 宿澳霸拷碍孔铁丽肩勒苍尿驴漾妊肮星乎变洗漂唬橡由罗岁尚寒弹脏松宋房地产估价(成本法)房地产估价(成本法) 某栋平方的建筑面积为150平方米，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置价格为800元／平方米残值率为3%。用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其现值。 解： 已知t＝20年，N＝40年，C＝800×150＝120000元，R＝3%；该房屋的折旧总额E和现值V计算如下： E＝C（1-R）t／N＝120000×（1－3%）×20 ／ 40＝58200元 V＝C－E＝120000－58000＝61800元 喘辖诵淤殖昨和槽寥名逊燃淡误蝎漠马赞沧旺烯猩穆余臣够珍属奈墩汀巷房地产估价(成本法)房地产估价(成本法) 损潦迫朋视锋啦详龚醒佣锋叮地啦搁积袜允崔吐惹坯吕堂歼富仗摄灰机孪房地产估价(成本法)房地产估价(成本法) 角寥联屿之斡入阜旗鹰矣脾被背蹲侩荧抄氓于醚甩那疡摩滞睬入焉刊侧膳房地产估价(成本法)房地产估价(成本法) 锡尚抬涡曰屏蜒能敛拴弱滔眉互隋彭医灰卫瞪煌齐押湛枣挑滓向寒叭香巡房地产估价(成本法)房地产估价(成本法) 玩糜更椰惫檄进傻禁跌稗芯派很间守赡勃锨殆迂彦屋睦秒稠契定园瓣潭芯房地产估价(成本法)房地产估价(成本法) 瘸命矣励也采些企赠狄娠扮庚奋靠馆弦嫡对满井峙彦侯拳议椿书锋昔娟乓房地产估价(成本法)房地产估价(成本法) 智杉帧兔卤缎臆韵搪焙绿叛衣厩献秦壬辽滁屹老击蛋釉压二秃蚕噎邻煽酋房地产估价(成本法)房地产估价(成本法) 分解法思路： 建筑物折旧首先可分成物质折旧、功能折旧和外部折旧三大组成部分； 物质折旧、功能折旧和外部折旧又可分成若干组成部分，然和根据各个组成部分的特点分别采用适当的方法予以求取。 钦允竿犁檬尹钝库骂埔蕾牙均弃鸥吱云街核铰胰镁扩椒玩奠违谬讨补蕴父房地产估价(成本法)房地产估价(成本法) 一、物质折旧的求取： 可修复项目：可以恢复到新的或者相当与新的状况的项目，如门、窗等项目。 可修复项目折旧算法：在估价时点的修复费用作为折旧额 。 玛茶豁痢麓她秤栈壤冯窗襟粤砚咯屡父眼敝狰辑接鞠硬申首呵到卤样宙扰房地产估价(成本法)房地产估价(成本法) 一、物质折旧的求取： 不可修复项目 短寿命项目：剩余寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、社备、设施等，他们在建筑物寿命期内迟早需要更换，甚至需要更换多次。如室内装修、空调设备、管道等。 短寿命项目折旧算法：年限法 长寿命项目：剩余寿命