房地产税收政策的改革与建议分析.docVIP

房地产税收政策的改革与建议分析 　　一、我国现阶段的房地产税收体系 　　(一)纳税人 　　纳税人是税收制度构成的最基本的要素之一，任何税种都有纳税人。从法律角度划分，纳税人包括法人和自然人两种。法人是指依法成立并能以自己的名义行使权利和负担义务的组织。作为纳税人的法人，一般系指经工商行政管理机关审查批准和登记、具备必要的生产手段和经营条件、实行独立经济核算并能承担经济责任、能够依法行使权利和义务的单位、团体。作为纳税人的自然人，是指负有纳税义务的个人，如从事工商营利经营的个人、有应税收入或有应税财产的个人等。 　　(二)课税对象 　　课税对象是一个税种区别于另一种税种的主要标志，是税收制度的基本要素之一。每一种税都必须明确规定对什么征税，体现着税收范围的广度。一般来说，不同的税种有着不同的课税对象，不同的课税对象决定着税种所应有的不同性质。国家为了筹措财政资金和调节经济的需要，可以根据客观经济状况选择课税对象。正确选择课税对象，是实现税制优化的关键。 　　(三)税目 　　设置税目的目的一是为了体现公平原则根据不同项目的利润水平和国家经济政策，通过设置不同的税率进行税收调控;二是为了体现“简便”原则，对性质相同、利润水平相同且国家经济政策调控方向也相同的项目进行分类，以便按照项目类别设置税率。有些税种不分课税对象的性质，一律按照课税对象的应税数额采用同一税率计征税款，因此没有必要设置税目，如企业所得税。有些税种具体课税对象复杂，需要规定税目，如消费税、营业税，一般都规定有不同的税目。 　　(四)税率 　　应纳税额与课税对象之间的比例，是计算应纳税额的尺度。税率的设计，直接反映着国家的有关经济政策，直接关系着国家的财政收入的多少和纳税人税收负担的高低，是税收制度的中心环节。我国现行税率大致可分为三种: 　　第一是比例税率。实行比例税率，对同一征税对象不论数额大小，都按同一比例征税厂比例税率的优点表现在: 同一课税对象的不同纳税人税收负担相同，能够鼓励先进，鞭策落后，有利于公平竞争;计算简便，有利于税收的征收管理。但是，比例税率不能体现能力大者多征、能力小者少征的原则。 　　第二是定额税率:定额税率是税率的一种特殊形式。它不是按照课税对象规定征收比例，而是按照征税对象的计量单位规定固定税额，所以又称为固定税额，一般适用于从量计征的税种。定额税率的优点是:从量计征，不是从价计征，有利于鼓励纳税人提高产品质量和改进包装，计算简便。但是，由于税额的规定同价格的变化情况脱离，在价格提高时，不能使国家财政收入随国民收入的增长而同步增长，在价格下降时，则会限制纳税人的生产经营积极性。 　　第三是累进税率:累进税率指的是这样一种税率，即按征税对象数额的大小，划分若干等级，每个等级由低到高规定相应的税率，征税对象数额越大税率越高，数额越小税率越低。累进税率因计算方法和依据的不同，又分以下几种: 　　二、我国房地产税制存在的问题 　　(一)税种不合理 　　个别税种重叠，存在重复课税的情况。如针对房产的房产税和城市房地产税;针对土地的土地使用税和耕地占用税;针对产权转移，书据、契约或合同的承受方既课征印花税，又课征契税。 　　(二)税收政策不统一 　　目前，我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策。具体表现:一是两套所得税制。对内资房地产企业开征企业所得税，而对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税，且税率不同。二是两套房产税制和土地税制对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税。三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费。四是耕地占用税政策内外不统一。对内资企业征收耕地占用税，而对外资企业不征收。 　　(三)税负不公平 　　从计税环节来看，房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，大多数由使用者无常取得的土地仍然近似无常地被持有着，抑制了土地的正常交易，阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费的现象日趋严重。 　　(四)税收征管制度不完善 　　我国目前还缺乏严密的财产登记制度，影响了税收征管的力度