有关不同集约梯度下地价与城市土地集约利用关系研究.docVIP

有关不同集约梯度下地价与城市土地集约利用关系研究 　　随着社会经济的快速发展，建设用地需求日益加剧，城市土地低效利用与短缺共存，因此寻求土地资源科学合理配置，提高城市土地利用效率迫在眉睫。近年来，城市土地集约利用问题受到广泛关注，国内外许多学者对城市土地集约利用与地价进行了研究，指出合理的地价可以优化城市用地布局，促进城市土地集约利用，二者存在相互影响的密切关系。鉴于此，文中以石家庄市住宅用地为研究对象，选取27个样本片区，对其进行集约利用评价，划分集约利用梯度，基于不同集约梯度对地价与集约度的关系进行定性与定量分析。以期为政府了解土地利用状况，制定宏观调控政策，规范土地市场，科学配置土地资源，提高土地利用效率提供依据。 　　1材料与研究方法 　　1.1研究区概况 　　石家庄市市区面积455.80kmZ，建成区面积210.47kmz，人口282.36万人，人文、自然旅游资源丰富，交通便利，为铁路枢纽城市。石家庄市是全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是协调京津冀区域发展，实现京津冀一体化的关键城市。自2001年至2011年，石家庄市建设用地总面积由114.34kmz增至213.76kmz，其中住宅用地面积由36. 53kmz增至61. 00kmz。建设用地面积增长快速，需求增大，土地资源紧缺，城市空间上向外围市县迅速扩张，因此改善土地利用现状，推进城市土地集约利用势在必行。 　　1.2数据来源 　　土地集约利用评价数据:1)对石家庄市国土资源局、建设局、规划局、房管局等相关部门进行调研，收集社会经济情况、存量土地情况、居住建设项目、市政设施项目、公用建筑项目等资料;对选定的27个样本片区，进行实地调查，收集楼层、容积率、建筑基地面积的相关数据;2 ) 2009-2011年石家庄市统计年鉴、经济年鉴、土地利用调查年鉴、城市建设统计年报及其他相关数据;3 ) 2011年石家庄市城区土地级别与基准地价、地籍、城市总体规划(2010-2020年)、土地利用总体规划(2010-2020年)。 　　地价数据:2011年石家庄市城区土地级别与基准地价数据、城市地价动态监测体系数据(133个监测点级别、用途、地价等)、土地和房屋交易数据、监测点定期调查数据等。 　　1.3地价与土地集约利用的内涵 　　土地集约利用是在单位土地面积上合理增加物质和劳动投入以提高土地收益的经营方式。土地利用集约度是指生产过程中，单位面积的土地上所投放的资本和劳动的数量，在其他条件不变的情况下，单位面积的土地上投放的资本和劳动的数量越多，则土地利用的集约度越高;反之就越低，但是当投入量达到某一数值后，如果继续增加投入，其收益不再与追加投资成比例增加。地价是指土地收益现值的综合，人们购买土地主要是为了购买土地自身所带来的收益即地租。 　　1.4研究方法 　　1.4. 1城市土地集约利用评价方法 　　进行城市土地集约利用评价是开展研究的基础，评价方法与步骤如下。1)功能区(土地使用功能、强度、利用方向等条件大体一致的区域)划分，住宅功能区范围内住宅用地、居住区级以下(含居住区级)的公共服务设施用地分别占50%以上和12%：25%的比例;2)样本片区(功能区的典型区域)划分，将整个功能区作为一个样本片区，运用极限条件评判法对划分的样本片区进行初步类型界定，在待评价区域所使用的各项评价指标中，首先判定综合容积率指标，与确定的理想值进行比较，如果综合容积率指标超过理想值，则判定为过度利用区;3)评价指标体系构建，针对其他样本片区，基于代表性、可比性、科学性的原则，住宅样本片区选取4个指标，并采用特尔斐法确定其权重值;4)理想值确定，根据土地现状用途，采用目标值法和专家咨询法确定;5)集约度分值计算，在指标标准化的基础上，按照频率分布直方图法等对住宅功能区土地利用集约度进行分值区段划分，最终按照低效利用、集约利用和过度利用三类划分，将所有功能区按照用途类型进行归并。 　　1.4.2地价测算方法 　　进行地价与城市土地集约利用的关系研究，需要确立研究对象处于相同的研究区域，即地价、集约利用要基于同一样本片区，根据集约利用评价选定的样本片区，需要获得同区域的地价。按照国土资源部出台《城市地价动态监测技术规范》的要求，石家庄市建成区范围内共布设了133个监测点，其中包括居住用地监测点47个，通过评估标准宗地地价变化情况，结合交易资料、经济统计数据等，动态监测石家庄市城区土地价格的变化。文中根据样本片区的分布位置，对应其所处住宅用地的区段，对应其范围内的监测点地价;若样本片区内无监测点的，采用市场比较法计算，最终确定样本片区地价。 　　1.4.3雷达图法