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改革和完善业主自治制度的思考和建议 　　1981年内地第一家物业管理服务企业在深圳诞生。1991年，内地首个业主委员会在深圳天景花园成立。“业主自治”一词最早出现在1 994年的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称《条例》)，该《条例》第一章第四条规定:“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的管理模式。”(2007年修订的《深圳经济特区物业管理条例》第三条，将上述内容修改为“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则”。)深圳开创了住宅区“业主自治十专业服务”的物业管理基本架构，并且一开始就赋予了业主委员会社团法人的资格，标志着社区业主自治管理的实现，创新了社会管理。业主大会制度是物业管理基本制度体系的重要组成部分，业主大会(业委会)是物业管理服务市场的重要主体之一。 　　但是长期以来，由于业主大会(业委会)的法律地位不明确(1999年前后整顿社团组织时取消了业主组织的法人资格)，业主的共同管理责任意识淡漠及自治能力薄弱，为业主实施管理提供咨询顾问服务的市场中介服务机构缺位以及政府基层主管部门对其进行指导、辅助和监管的公共服务力量不足等多种原因，全市物业管理项目中成立业主大会的比例不到40%。业主大会成立难、换届难、决策难，业主委员会履职难、运作不规范等问题严重制约着物业管理制度的健康运行，还直接问接地引发社区的各类物业管理矛盾纠纷，造成大量冲突和困扰，成为社会不和谐因素。 　　一、日前业主大会、业主委员会制度运行中的具体问题 　　从近年的实践来看，业主大会、业主委员会制度运行中主要表现出如下具体问题: 　　(一)业主大会成立阻力大 　　业主大会成立的阻力主要来自以下几个方面:一是来自物业建设单位的阻力。在房地产开发过程中，建设单位可能存在诸多的问题，如开发质量问题、办理产权证问题、配套设施及服务承诺不到位以及建设单位将部分产权不清的共用部位占为己有等问题。建设单位担心成立业主大会后，业主有了独立组织会进行维权，自然会阻比成立业主大会，至少不会主动支持成立业主大会;二是来自物业服务企业的阻力。在管物业服务企业担心成立业主大会后，会对他们的工作形成监督压力，所以，物业服务企业特别是建设单位下属的物业公司不希望成立业主大会三是来自一些既得利益者的阻力。如一些共用区域被个别业主或单位擅自占有，擅自改变物业使用功能，乱搭建影响他人生活等，这些既得利益者不希望成立业主大会，他们为了自己的既得利益甚至会阻比成立业主大会。 　　(二)业主大会会议召开难 　　业主大会召开难主要表现为以下几个方面:一是业主的共有产权概念不清、公共责任意识不强，许多业主不愿意参选业主委员会委员和参与小区物业管理公共事务，习惯于“搭便车”，甚至连业主大会会议都不愿意参加(投票率低);二是物业特别是住宅小区十几万到几十万平方米规模的越来越多，业权分散，业主众多，以集会形式组织召开一次业主大会会议几乎不可能，以投票方式则常常被“暗箱操作”，选举或表决结果体现不了公平、正义，这又进一步打击了业主的参与积极性;三是法规设定的业主大会会议召开、业主委员会选举、物业管理重大事项表决的通过门槛较高，并且需要在政府物业管理行政主管部门和街道、社区居委会及社区工作站的指导和监督下进行以体现公信力，但往往这些单位或部门的人员和力量有限，难以有效组织召开业主大会会议(门槛高，指导、辅助支持不力)。 　　(三)业主委员会运作不规范 　　由于业主对物业管理的参与意识不强，业主的时问有限，尤其是住宅小区内的业主众多，召开业主大会会议的场地及经费有限等原因，致使在业主委员会选举的过程中就存在着代表性、公正信、权威性和履职能力等的先天不足。而从业主委员会运作的角度来看，主要存在以下问题:一是运作经费匾乏，虽然物业管理法规明确了业主委员会成员的津贴标准和经费来源，但在实践中，业主委员会运作所必需的经费依旧难以依法落实，使业主委员会的正常工作难以开展，许多已成立的业委会处于半瘫痪状态;二是业主委员会成员综合素质不能得到保证，缺乏准入资格条件限制和后期培训考核机制。业主委员会主任、委员、执行秘书等多为兼职，是义务为全体业主服务，即使领取了部分津贴，其金额也比较少。正是因为这种情况，许多有专业能力的人士不愿意出任业委会成员:三是权威性不够，业主委员会主仟、委员虽说是由业主选举出来的，但由于业主人数众多，其思想、观念、专业知识和道德水平天差地别，多数业主怠于参与选举、表决的投票活动。很多情况下，业主委员会及其工作往往不能得到业主的广泛认可，业主委员会的权威性难以保证，在一定程度上也使业主委员会的工作难以有效开展;四是运作不规范，从目前业主委员会整体情况来看，综合素质高的不