2007年杭州房地产市场分析报告.doc-浙江大学房地产研究中心.doc

二〇〇七年杭州房地产市场分析报告 浙江大学房地产研究中心 2007年，杭州国民经济快速发展，全市GDP增长14.6%，人均GDP突破8000美元；社会投资强劲，全市固定资产投资增长15.3％；财政收入显著增加，全年完成财政总收入788.42亿元，比上年增长26.3％，其中地方财政一般预算收入391.62亿元，比上年增长29.9％；人民生活水平持续提高，市区居民人均可支配收入21689元，比上年增长14％；城市综合实力排名稳步上升。 2007年，中央和地方相继出台了一系列房地产市场的宏观调控政策，打击了土地囤积，严控了第二套房贷，提高了土地税费，整顿了市场秩序。 2007年的杭州房地产市场彻底走出了调整期，走入了新一轮增长周期。2005～2006年的低迷和观望都已经烟消云散，取而代之的是久违的排队抢购。沉寂两年的杭州市房地产市场以一种爆发性增长，瞬间完成了从谷底到巅峰的惊天大逆转——房价迅速攀升，供应量成倍放大，土地市场高价地此起彼伏。然而，这种报复性的高速增长显然难以持续，房价在跳跃性抬高之后，并没有高歌猛进多久，因为市场需要时间来消化。随着各项调控政策的逐步到位，市场于年底显著回落，交易量大幅回落，市场又暂时归于平静。 一、2007年房地产市场政策的回顾和评论 （一）土地政策：打击土地囤积，完善市场制度，调整供给结构 2007年的土地政策涵盖土地出让方式、土地储备、土地开发期限和土地供给比例等多方面，其中，最有影响力的是打击土地囤积的四条措施，四条措施中市场反应最大的是对闲置土地的处置和开发建设时间的规定。 2007年10月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《关于打击开发商囤地的四条办法》。前者规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书；未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。后者实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间和加大闲置土地的处置力度等四个办法来打击土地囤积行为。关于土地使用权证书的规定，使开发企业面临更大的资金压力，迫使企业就自身资金实力与土地储备之间进行权衡；打击囤地的四条措施对维护市场秩序、保持市场稳定起到了积极作用。 2007年11月，《土地储备管理办法》出台，试验、推广了十多年的土地储备政策终于以成文的形式确定，结合2007年2月份出台的《土地储备资金财务管理暂行办法》，土地储备的政策体系显著完善。对于杭州而言，土地储备已经实践了将近10年，土地储备的制度建设和操作经验都走在全国前列，《土地储备管理办法》的出台对杭州市场没有影响。 2007年的房地产宏观调控主要着力点在于保障低收入家庭的住房困难，8月份，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出“廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”，这对土地供应结构和比例影响巨大。 总体而言，2007年的土地政策着力温和，不少政策是将之前已经在各地实行的措施以文件或者法律的形式予以确定，市场反应也比较平静。 （二）金融政策：紧缩货币政策，严控第二套房贷，严审开发贷款 2007年金融政策的基调是从紧，央行6次加息，一年期的贷款利率从6.21%增加到7.47%；10次提高准备金率，准备金率从9.5％增加到14.5％，动作之频繁，前所未有。同时，为了调控房地产市场，也为了降低房贷风险，央行和银监会严控第二套房贷、严审开发贷款。现在回过头来看，房贷政策是2007年最具影响力的调控手段，成为杭州市房地产市场由火爆转入平稳的拐点。 从紧的货币政策源于经济基本面分析，2007年宏观经济呈现投资增长过快、通胀压力持续加大、流动性过剩等问题，经济增长由偏快转为过热的风险加大。在此背景下，中央将货币政策的基调由“稳中适度从紧”调整为“从紧”。2007年年底召开的中央经济工作会议10年来首次明确提出了“从紧货币政策”。随即央行于年末连续出台了两项重要的从紧举措：一是07年第10次上调存款准备金率，力度加大；二是于12月21日实行年内第6次加息。2008年从紧货币政策的第一要义将是遏制信贷过快增长，同时继续加大资金回笼并加快信贷投放的结构调整，采取有保有压的方式加快相关的信贷退出及鼓励有关信贷进入。房地产信贷成为紧缩货币政策执行的重中之重，尤其是对第二套房贷的监管。 加强房地产信贷管理是出于对市场风险的防范。2007年9月27日，央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房