专题六房地产税收乱花渐欲迷人眼-上海财经大学.ppt

房地产与经济? 2014 SUFE 房地产与经济? 2014 SUFE 专题六 房地产税收：乱花渐欲迷人眼 * 房地产税制体系内容 一 中国房地产税制体系特点 二 中国房地产税制改革方向 三 一、房地产税制体系内容 * 概述 (一) 开发环节 (二) 流转环节 (三) 保有环节 (四) （一）概述 * 开发 保有 流转 （2）与房地产经营管理相关的其他税种 营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育附加费，共6种。 （1）直接以房地产为课税对象 房产税、城市房地产税（2009年1月1日起废止）、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税（2000年1月1日起新发生的投资额，暂停征收）及契税，共7种。 1、税种 2、纳税环节 （二）开发环节 * 城镇土地使用税 耕地占用税 印花税 契税 土地取得环节 设计施工环节 房产预售环节 竣工交房环节 房产开发单位 土地增值税 （清算） 企业所得税 （清算） 印花税 营业税及附加 （设计施工单位） 企业所得税 （设计施工单位） 房产开发单位 营业税及附加 土地增值税（预缴） 企业所得税（预缴） 印花税 （三）流转环节 * 注：这里仅讨论房产流通销售环节税费，土地流转税费分析见房地产开发的土地取得环节。 印花税 商品房交易 契税 3%-5% 个人首次购买90平米及以下普通住房的，税率下调1% （三）流转环节 * 税种名称 出售方 购买方 备 注 合同印花税 总房款×0.05% 总房款×0.05% ———— 权证印花税 ———— 5元/本 ———— 契 税 普通住宅 ———— 总房款×1.5% ———— 非普通住宅 ———— 总房款×3% ———— 营 业 税 普通住宅 5年内 总房款×5.55% ———— 营业税无抵扣 5年上 ———— 非普通住宅 5年内 总房款×5.55% ———— 5年上 差额×5.55% 土地 增值 税 普通住宅 免征增值税 ———— ———— 非普通住宅 3年内 按转让收入0.5%征收 ———— 3年-5年 按转让收入0.25%征收 ———— 5年上 免征 ———— 个人所得税 普通住宅 房价×1%或利润×20% ———— 满五唯一住房的可免征。 非普通住宅 房价×2%或利润×20% ———— 表6-1 上海市二手房交易税项 （四）保有环节 * 保有环节的税制较为简单，分经营性房产和自用房产。 自用房产 房产税 城镇土地使用税 经营性房产 房产税 城镇土地使用税 营业税及附加 所得税 二、中国房地产税制体系特点 * 税种多，整体税负重 重交易，轻保有 税费混乱，以费挤税 重复征税现象严重 (一) (二) (三) (四) （一）税种多，整体税负重 * 当前征收的与房地产业相关的税种达11种。 税收占房价多少成疑？ 1 2 3 4 2009年中国工商联调研显示，房地产企业缴纳的税费占总销售的14.21% 上海财经大学胡怡建教授：营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种就约占项目销售收入的13.75%，综合其他各类税费之和一般在15%左右。 潘石屹、蔡继明等：地价税费占房价50% 任志强:土地占48%，与税收合计占70%。 （一）税种多，整体税负重（续） * 表6-2 1998-2012年上海地方税收和房地产税相关税收征收情况 单位：万元 数据来源：上海统计年鉴 （1999年-2013年） 年份 地方税收收入 同比 增长 房产税 同比 增长 城镇土地使用税 同比 增长 土地增值税 同比 增长 耕地占用税 同比 增长 1998 4067276 　 126332 　 22540 　 6567 　 6282 　 1999 4417481 8.61% 128902 2.03% 21864 -3.00% 14434 119.80% 6944 10.54% 2000 5014117 13.51% 132416 2.73% 20098 -8.08% 6180 -57.18% 10727 54.48% 2001 6119705 22.05% 146551 10.67% 20465 1.83% 1516 -75.47% 12824 19.55% 2002 6989678 14.22% 196848 34.32% 21471 4.92% 1275 -15.90% 31645 146.76% 2003 7636684 9.26% 224086 13.84% 22519 4.88% 16609 1202.67% 32059 1.31% 200438.68% 270791 20.84% 21284 -5.48% 96549 481.31% 36646 14.31% 200