深圳市龙华牛栏前项目前期策划及可行性研究报告.doc

深圳龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告 目 录 前言 4 第一篇 滨州市宏观环境 5 一、滨州城市概况 6 1、城市基本情况 6 2、滨州市区概况 8 3、城市人口及居住状况 9 二、滨州市经济发展状况 12 1、近5年国民经济发展分析 12 2、人均收支指标变化分析 17 三、滨州城市规划建设状况 19 1、城市建设现状 19 2、城市规划发展方向 21 第二篇 滨州房地产市场状况 24 一、滨州房地产市场总体情况 25 1、滨州房地产发展总述 25 2、近五年滨州市房地产发展情况 28 3、宏观政策影响分析 32 二、区域房地产市场状况 35 1、滨州市主要楼盘分布图 35 2、区域市场特征及代表楼盘分析 36 三、滨州房地产市场发展预测 43 第三篇 客户群消费需求调查与深度访谈 48 一、客户群消费需求调查分析 49 1、入户调查量化统计报告说明 49 2、问卷重点数据提炼 50 3、当面访问结果统计分析 94 4、消费需求调查总结 101 二、深度访谈调查 102 第四篇 项目地块分析与发展建议 105 一、项目地块分析 106 1、项目地块条件 106 2、本案未来竞争环境分析 108 3、项目SWOT分析 112 4、项目价值分析 114 二、项目综合发展建议 115 1、项目物业发展建议 115 2、项目发展建议 117 第五篇 项目定位与产品开发策划 131 一、项目定位 132 1、目标市场定位 132 2、产品定位 134 3、项目形象定位 134 4、项目营销主题 135 二、项目产品开发策划 137 1、项目总体规划建议 137 2、建筑设计建议 139 3、户型规划设计建议 140 4、小区景观规划建议 143 5、大堂及会所建议 145 6、配套设施建议 147 7、物业管理 149 第六篇 项目可行性研究分析 150 一、项目经济效益分析 151 1、按1000万元土地成本测算 151 2、按3000万元土地成本测算 152 二、项目盈亏平衡分析 154 三、项目敏感性分析 155 四、项目综合评价 156 前言 受滨州天鸿房地产公司的委托，我司对滨州房地产市场进行全面细致调研分析。调查的内容主要包括滨州房地产市场宏观、中观、微观等方面，同时对滨州市现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析，对天鸿房地产公司待开发项目进行深入分析和前期策划。 本次调研采取了实地调查、深度访谈、行业专家座谈会、抽样问卷调查等多种调查方式和调查办法。通过调查所收集资料，整理完成了本调查报告。 本报告为我司提供的初步方案。对本案的投资开发以及后期市场运作，我司有广泛的市场经验，在本案具体运作中可提供更多的策划服务，具体内容可在与贵司进一步深层次的合作中逐步落实。 第一篇 滨州市宏观环境 一、滨州城市概况 1、城市基本情况 【位置】 ??滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。全市境域横跨黄河两岸，总面积944平方公里。 滨州市地理位置优越，位居山东半岛城市群和环渤海湾经济圈两大经济区之间，是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。随着济青高速、国道205线黄河公路大桥、滨博高速、滨大高速、威乌高速滨州段、滨州铁路公路大桥、滨港线铁路、万吨级海港的建设，滨州市作为山东的海上北大门，将为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟更为经济便捷的通道，成为连接东北经济区与中原经济区的枢纽。 【气候】 ??属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。【地域特征】 ??滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。? 【人口民族】 ??200年，全市总人口万人，其中农业人口万人，非农业人口万人。全市少数民族占总人口的5‰，分布全市各县区。主体少数民族是回族，主要集中在阳信、无棣县。【】滨州经济开发区两区六县。全市18个乡，5个镇，个办事处【城市特点】 ??滨州具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。滨城区地处黄河下游鲁北平原面积1040平方公里是滨州市委、市政府驻地也是全市的政治、经济、文化和信息中心。滨城区地势