天津南门外大街项目可行性研究论证报告.doc

天津南门外大街项目报告 目录 1 天津概况篇 2 天津区域发展篇 2.1 天津中心城区分区分析 2.1.1天津中心城区分区状况 2.1.2各大城区分析阐述 3 天津经济、规划及发展篇 3.1 天津经济现状及发展 3.1.1经济现状 3.1.2经济发展 3.2 城市规划 3.2.1城市建设及定位 3.2.2规模性生活小区规划 3.2.3城市交通规划 3.3 城市发展目标 4 经济与房产市场发展互动篇 4.1 天津经济对区域房产市场的推动 4.1.1产业与消费的改变 4.1.2固定资产与房产开发 4.2 天津房产对经济的作用 4.2.1房市处于快速发展期 4.2.2在经济发展基础上房市不产生泡沫 4.2.3房产分额加大，经济得到提高 5 天津房产市场篇 5.1 天津楼市发展及现状 5.1.1开发状况分析 5.1.2目前楼市呈现特点分析 5.1.3天津楼市供求关系 5.1.3和平区市场供求状况 5.1.4天津楼市产品调整 5.1.5天津楼市价格演变 5.1.6天津楼市成交状况 5.2 天津中心城区区域分析 5.2.1六大区域描述 5.2.2各大区域房产市场总结 5.3 和平区板块市场阐述 5.3.1和平区及本项目周边部分个案分布状况 5.3.2产品分析 5.3.3价格分析 5.3.4去化分析 5.4 和平区及天津市场客源分析 5.4.1天津客源区域选择性比较 5.4.2天津客源两极分化 5.4.3和平区客源走向及组成 5.5 和平区市场出路小析 5.5.1和平区及本项目问题点及出路 5.5.2天津小户型市场概述 5.5 天津楼市总结 6 项目立地篇 7 项目方案定论篇 7.1 项目方案思路 7.2 方案一论证及定位 7.3 方案二论证及定位 7.3.1方案提出目标及依据 7.3.2项目市场定位 7.3.3项目产品面积及户型定位 7.3.4项目产品面积及户型定位 7.3.5项目运作建议 7.3.6项目附加值建议 8 总结及展望 1 天津概况篇 天津市是中央四大直辖市之一（北京、上海、天津、重庆），中国北方最大的沿海开放城市，素有“渤海明珠”之称。介于北纬3834ˊ至4015ˊ，东经11643ˊ至11804ˊ之间。属于国际时区的东八区。北起蓟县古长城脚下黄崖关附近,南至大港区翟庄子以南的沧浪渠，南北长189公里；东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽117公里。总面积11919.7平方公里。常住人口952.6万人，其中市中心地区369.3万人，辖13个区、5个县。 天津市地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。 天津市疆域周长约900公里，其中海岸线长152.8公里，陆界长700多公里。天津距北京120公里，历来是拱卫京畿的要地和门户。天津区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头，与世界上170多个国家和地区的300多个港口保持着贸易往来。天津滨海国际机场有多条国际国内航线，是华北地区最大货运中心。天津铁路枢纽是京山、京沪两大铁路干线的交汇处。天津公路四通八达，交通 基础设施建设有了长足发展。目前，天津已形成以港口为中心的海陆空相结合、立体式的综合性的现代化的运输网络。 天津是祖国首都的门户、历史悠久的工商大埠、渤海湾上璀璨的明珠！作为中国北方最大的港口城市，改革开放二十年以来，天津人民将“积极、合理、有效地利用外资”融入天津经济发展战略目标，靠着“精卫填海”般的顽强毅力，在较短的时间内，使大多数老工业企业焕发青春，使近百万人民喜迁新居，在荒芜的滩涂上崛起外向型工业新城，取得了令人瞩目的成就。 历史沿革 天津地区的形成始于隋朝大运河的开通。唐中叶以后，天津成为南方粮、绸北运的水陆码头。宋金时称“直沽寨”，元朝改称“海津镇”，是军事重镇和漕粮转运中心。明永乐二年（1404年）筑城设卫，称“天津卫”。17世纪以来，天津地区经济、社会有了进一步发展，城市规模不断扩大。1860年被辟为通商口岸，工业生产和口岸贸易额仅次于上海，成为当时中国的第二大工商业城市和北方最大的金融商贸中心。1931年，天津有商号17000多家，以现代机修工业为主的工业及手工业4000多家，外贸出口占全国总量的25%。1935年，天津有华资银行10家，分行、支行93家，外资银行16家。新中国成立时，天津建成区面积61平方公里，人口179万，后经多次行政区划变