房客义务-CabinetdavocatKuoRobert,avocatauBarreaudeParis.ppt

法國留學應注意法律常識簡要說明 台灣旅法 巴黎律師 郭麗秋 郭麗秋律師事務所 Cabinet KUO-ROBERT 15 Rue du Temple – 75004 Paris France Tél：(33) 1 44 54 55 20 Fax：(33) 1 44 54 55 47 GSM : (33) 6 07 72 10 21 E-mail：kuo.robert@wanadoo.fr / 網站： (一) 租屋，您的權利與義務 (I)房屋租賃契約說明 房屋租賃契約 Bail *(contrat de bail; contrat dhabitation; contrat de location) 租賃契約主要法律條文是由 Loi du 6 juillet 1989來規範. 但此法律條文主要是針對民間無附帶家具的租賃契約(Logement vide) 所以, 以下的租賃情況可以不適用: 有附帶家具的租賃契約(但一般法律相關概念雷同) 學生宿舍 短期季節性的租賃 (海邊或滑雪等渡假租賃) 租約當事人 (les parties) 房東 (le bailleur /le propriétaire) 房東的代表(mandataire, 如房務仲介) *注意:學生充當二房東的問題 (sous-location) 2.房客或承租人 (locataire / preneur) 請注意二人以上一起分租的問題 最好每位都各自有一份契約: 其中一位離開, 另一位的契約不會受影響. 避免連帶責任問題: 其中一位房客不付房租, 另一位不須代墊. 如在同一個租約上, 注意 :有關租金必須: 是??conjointe?? (各自給付自己的一部份租金), 而非 ??solidaire?? (房東在其中一位不付時, 可以要求另一位負擔全部金額).  B. 租約的期限 (Durée du bail ) 租約必須註明時期限與開始的日期 原則 : 3 年 如果房東是個人或是一個四等親內組成的不動產公司) 例外 : 1年 :若房東有意因家庭或職業因素在一年後取回住處.在此情況下, 房東必須在租約到期的兩個月前以掛號信或請司法直達員通知是否此因素確認存在. 6年 :若是由不動產公司租賃 若在到期前雙方無提出解約(donner congé) 則自動延期(reconduction tacite). C. 租金與雜費 (Loyer et charges ) 租金 (Loyer HT HC / Montant du loyer hors taxe hors charges ): 租金金額 :原則上由房東自由訂定 如果房客認為他所付的租金比所住鄰近地區的租金高, 可以在簽約後的兩個月內向調解委員會(commission de conciliation)提出. 若無法得到雙方的共識, 則由地區一審法院來裁定租金(Tribunal d’Instance). 租金年度調整(Révision annuelle des loyers) 原則上每年依指數(indice)來調整 若房東未於每年調整, 他仍可以在五年內作此追加的動作. 付款方式 (Mode de paiement du loyer): 最好用支票付, 如用現金一定要索取收據 (quittance de loyer) 房東沒有權利要求用銀行自動轉帳 (prélèvement automatique)的方式來付款, 所以, 若契約中有此條文, 則視作無效. 注意: 銀行匯款virement bancaire與prélèvement automatique不同涵義 付款時間 ( date de paiement du loyer): 按月付(payement mensuel) 按季付(payement trimestriel) 預付: payable d’avance / payable avant terme 住後付款:payable à terme échu 2. 雜費 (Charges locatives ) 由房客負擔的雜費可分三大類 : 服務費: 如水,電, 大樓的電梯, 暖氣設備; 修繕費: 指共用部份的修護, 除非屬於建築上的瑕疵而引起的修繕?; 地方稅: 指由房客享有之服務而產生的地方稅, 如垃圾清潔稅. 預支費: 一般房東會在租金同時每月收雜費預支費, 接下來每年以實際費用多退少補. 時效: 5年內可追繳. D. 押金 (Dép?t de garantie /caution) 額度 : 押金不能超過一個月的租金 (1 mois de loyer hors charges ) 在APL