第九章建设用地使用权.pptVIP

第九章 国有土地使用权第一节 土地使用权 一、土地使用权的概念与特征 1．土地使用权的概念 我国法律并没有对土地使用权作出明确的定义。 公民、法人对依法交由其使用的国有土地或者集体所有的土地享有的占有、使用、收益的权利。 2．土地使用权的法律特征 第一，土地使用权是我国法律特别设定的一种土地权。 第二，土地使用权是一种新型的、社会主义物权。 第三，土地使用权具有排他性。 第四，土地使用人的土地使用权利和土地使用义务的不可分割性。 二、土地使用权的分类 1．国有土地使用权 2．农村集体土地使用权 3．土地承包经营权 第二节 国有土地使用权? 一、国有土地使用权（城镇国有土地使用权）的概念 ?? 民事主体在法律允许的范围内对国有土地享有占有、使用和收益的权利。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条：国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。　　前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。 ?　《中华人民共和国土地管理法》：城市市区的土地属于国家所有。 ?2．国有土地使用权的特征 ??（1）从国有土地所有权中派生出来，是具有排他性的他物权； 土地使用权可以作为交易的对象进行出让、转让、出租。 ??（2） 国有土地使用权的客体是国家所有的土地，而不包括其它自然资源。?? （3）国有土地使用权的取得是有偿的、有期限的； 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定： 　土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　（一）居住用地七十年；　　（二）工业用地五十年；　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；　　（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；　　（五）综合或者其他用地五十年。 （4）由专门法律设定的用益物权； 主要有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 、《中华人民共和国城市房地产管理法》等以及司法解释，如《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。 《中华人民共和国土地管理法》第十一条：　农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。　　农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。　 　　单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。　　确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。　　第十二条　依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。　　第十三条　依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第二节 国有土地使用权的出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。　　1、客体是国有土地。　 《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 2、土地使用权出让应当签订出让合同。 　《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条：土地使用权出让，应当签订书面出让合同。 　　土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 3、土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 　　商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 　　采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 　第十九条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 　　第二十条 土地使用权因土地灭失而终止。 　　　　 第二十一条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定