第四章土地管理制度与房地产开发用地的获取.pptVIP

学习目标： 1.通过本章学习了解我国土地制度的形成过程、 现行土地登记制度的制定背景、土地改革方向 2.理解我国土地制度的特点、土地登记制度的意义以及土地登记的程序、我国土地市场存在问题。 3.掌握土地制度的相关概念、土地产权相关概念和土地登记的登记类型、国有土地出让、转让的各个方式的操作方式和适用范围、注意事项等。 第一节我国土地制度的特点 一、 土地制度及其相关定义 1．土地制度，是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。土地制度是一切社会形态中最重要、最基本的制度，它对一个国家一定时期的上层建筑起着决定性的作用。土地政策是土地制度得以实行的措施体系或行为准则。 2．土地所有制，是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法律体现形式。土地所有制是社会制度的根本制度之一。 3．土地使用制，是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一个重要组成部分。土地使用权是土地使用制度的法律体现形式。在整个土地制度中，土地所有制决定着土地使用制。土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。 4．土地管理制度，是国家对全国（或某一区域）的土地，进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合，土地管理运行过程中的规定规章和行为准则的综合，这些规定规章和行为准则由中央和各级地方政府实施。 5．土地改革，具体来说就是土地制度改革，包括土地制度各方面的内容。从新中国建立到现在关于土地制度的改革可以说一直都在进行。但人们一般所讲的土地改革指的还是由中国共产党所领导的“土改”，一般指1950年6月30日公布施行《中华人民共和国土地改革法》后开始的土改运动。 6．土地产权制度，就是制度化的土地产权关系或者说土地产权的制度化，是确定、保护和行使土地产权的一系列规则。 7．土地产权管理制度，是土地管理制度的组成之一，是土地产权管理运行过程中的规定规章和行为准则的综合。 二、 我国土地制度的特点——城乡二元的土地公有制 近年来由于城市房地产市场的急剧发展和房价、普通居民收入水平显著倒挂。从土地市场来看，现阶段我国城、乡土地制度特点导致了目前的畸形的房地产发展格局。那么我国的土地制度有什么样的特点呢？这个问题的答案非常简单：我国土地制度的当前特征是城乡二元的土地公有制。 我国实行的是土地公有制，但城市土地与农村土地的产权主体不同。城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。这就是城乡二元的土地公有制结构，城市和农村都是公有制，但是性质不同，国家所有和集体所有，所有权的层次不同，国家可以强制征收集体土地，集体不可购买国有土地，也就是说农村集体所有权是不完全产权，这个制度安排给城市蚕食农村土地提供了最基本的制度支持。土地只能从农村流向城市，而不能从国家所有转为农民集体所有，土地流动是绝对单向的。农民集体的土地产权在现行的法律框架下，集体经济组织只有土地占有权、使用权、收益权，而没有完全的处分权，因此农民集体所拥有的农村土地所有权是不完全的。农村的农民集体所有土地只能通过国家的征收才能改变所有权性质，从而改变用途，才能产生市场价值。在这种制度安排下，国家拥有高度集中分配土地资源的权力，国家规定和管制城乡土地的用途，城市建设用地只能用国有土地，代表国家的各级政府是国有土地的唯一供应者，政府通过征收农村土地改变为国有土地，再转让国有土地使用权获得了巨大的收益，在很多城市这都是地方政府的财政支柱。 三、我国特色土地制度的形成——土地革命 这种土地公有制度如何形成的呢？我们首先来回顾一下中华人民共和国建国前后的土地革命进程： 国民党统治下的旧中国，帝国主义、官僚资本主义、封建主义。帝国主义与中华民族的斗争，封建官僚势力与贫苦大众的较量，构成了社会的主要矛盾。旧中国的土地产权制度是不公正而又无效率的土地私有制：1929年，国民党政府政府颁布的《民法典》沿袭了土地私有制，而巧取豪夺是旧中国城市土地市场的主要游戏规则，地产总是向少数强权者集中，多数劳动者越来越依附于剥削、欺压他们的人，其悲惨程度是西方人和后来人所难以想象的，国土私有实际只被极少数统治阶级所占，普通民众处于绝对的无产、少地状态，进而形成了大量的极端贫困。在这段历史时期，地主阶级占有中国的绝大部分土地（农民中的自耕农——贫农、中农也占有部分土地），外国资本、官僚资本、民族资本等占有几乎全部城市土地。 中国共产党人提出以公有制、平均分配为基础的《井冈山土地法》（1928年）：“没收一切土地归苏维埃政府所有，以乡为单位，分配给农民共同耕种，禁止买卖。”，由于大量自耕农的反对，1929年4月制定的《兴国县土地法》中把“没收一切土地”调整为“没收一切公共