临沂项目报告课件.pptVIP

小结 临沂经济保持快速发展的态势。 近期颁布的政策进一步规范房地产市场，使经营更为有序. 房价趋于上升，居民住房以旧换新，以小换大，住房需求不断增加。  二、区域市场解析 地块状况—— 项目突破点综合分析—— 项目产品定位回顾—— 低开平起逐步上升，形成市场价格基调，首期以高性价比产品热销市场，带动二期三期客户积累。为二期三期价格涨幅流出空间余地。 通过一期的高性价比达到一定的市场占有率，二期平开平走，07年后半年滨河板块仍存在着大量的土地供应，在激烈市场竞争中保持市场份额的高度占有率、快速消化。 通过两期的品牌植入、客户积累，我们将三期土地价值最大的一块作为项目的利润主要收入期，平开高走。 在保证有足够的产品可以销售的前提下，可以采用以景观环境好的楼座带动景观环境相对较弱的楼座，并且给合推出房源尽量减少损失客户，单一户型销售过快时需马上针对此户型涨价，利用景观较好的产品树立价格标杆。 在销售中根据客户偏好的产品，用价格来控制销控。 价格策略—— 低开高走 稳健 阶段提升 在保证有足够的产品可以销售的前提下，可以采用以景观环境好 的楼座带动景观环境相对较弱的楼座，并且组合推出房源尽量减 少损失客户，单一户型销售过快要马上针对此户型涨价，利用景 观较好的产品树立价格标杆。 在销售中根据客户偏好的产品，用价格来控制销控。 销控策略—— 人为控盘结合价格控盘 定价因素---- 1、组团位置： 提升产品价值的因素： 政府重点规划地区，产品设计，观河景观 ，地理位置，小区 园林景观，南北朝向。 降低产品价值的因素： 周边楼群比较老旧，整体周边环境需要改善。 2、开发进度 本案顺期开发，项目一期的开发进度关系到整个楼盘二 期三期的价格体系 3、户型格局 各单体户型所占的比例及本地区的市场接纳度，布局 合理性将影响其售价 组团?在小区内的位置和景观 组团的工程进度 户型的格局和面积 2号楼与1号楼户型相同，可作为弥补1号楼房源补充，价格将有所上升 1 3 2 1号楼为首推楼座，因该楼离河岸、小区景观较远，故价格也是其他两栋楼最低的。1号楼将低价入市 3号楼因其位置优越，将是一期最大利润点，同时达到创造市场良好口碑作用 后期将利用销控方法来控制销售节奏达到产品的丰富性和竞争力，同时达到涨价的作用。 一期按照各组团位置、朝向及各楼座周边环境的影响，制定的推盘次序为： 1号楼的东单元与2号楼的西单元； 3号楼的西单元和2号楼的东单元； 3号楼的东单元和1号楼的西单元； 在认购期推出少量低价位房源以低价吸引广泛客群，在保证市场人气的同时，通过价格的提升实现利润最大化的目标。 一期推盘量体及计划—— 促销策略—— 通过大型攻关活动对于提高项目的知名度、塑造品牌感染力； 阶段性的回馈已经购房客户的抽奖活动，比如，彩电、空调等等， 顺便适时的以限量、大一点的折扣推出滞销房源； 阶段性利用特价房吸引客户，制造热销气氛； 大型推广活动相结合小型促销活动 1、销售计划 一、推盘策略 三、现场管理 执行篇 2、销售节奏与推广节奏安排 3、销售各阶段工作安排 销售执行 二、项目体结构 2006年10月-2007年10月完成一期总体套数495套，总销售面积71300平米,合同额28520万元.截止２００７年２月完成套６０％ 销售目标 一期销售任务—— 销售计划—— 完成一期60% 一期售完 意 向 10－11月 300组 认 购 200组 成 交 100套 12月 07/1－2月 200套 3－4月 30套 5－7月 150套 7－9月 15套 准备、认购期 开盘期 强销期 持续期 第二强销期 收尾期 一期销售计划—— 一期销售计划—— 营销筹备期—— 销售阶段各期安排—— 时间节点:2006年9月之前 销售任务:进行销售人员的培训，制定相关的认购流程 推广目的:树立项目高端形象，在市场上留下深刻印象 外滩明珠初步引入市场，需要借助各种媒体手段，确立项目类似于上海外滩的高端形象。 推广主题:外滩明珠 璀璨一湾 主要宣传工具:户外广告、活动、软文 通过举行奠基仪式，使项目正式入市； 在工地现场树立户外，告知项目入市，恭请关注； 奠基仪式后，软文配合：辉煌的“种子” 创世的开篇——水岸名居外滩明 珠恢宏奠基 发布形象报告，树立高端形象 推广手法—— 1、户外广告： 诉求内容：外滩明珠，璀璨一湾， 目的：发布项目正式入市，吸引市场关注 发布时间：2006年9月 2、软文： 诉求内容：发布奠基仪式盛况，树立项目高端形象，以及描述项目将为本区域带来的影响 目的：配合报广，软硬兼施，吸引市