时代新城项目可行性研究论证报告长春市和泰房地产开发有限公司.doc

时代新城项目申请报告 目 录 一、总 论 1 二、市场预测 4 三、建设规模与产品方案 8 四、选址方案 11 五、节能节水措施 14 六、环境影响评价 16 七、劳动安全卫生与消防 19 八、组织机构与人力资源配置 21 九、项目实施进度 25 十、投资估算 25 十一、融资方案 27 十二、财务评价 29 十三、社会评价 30 十四、风险分析 31 十五、研究结论与建议 33 十六、附图、附表 37 一、总 论 一．项目背景 1.项目名称:时代新城 2.承办单位概况 承办单位是长春市和泰房地产开发有限公司，注册资本800万元，开发资质为三级。公司经营范围：房地产开发。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。 长春市和泰房地产开发有限公司的经营宗旨是： 为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现的社会价值；为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高人的工作生活质量； 1.拟建地点 拟建于吉林省荣发集团北侧，东临长江路镇赵粉房村耕地，南接吉林省荣发集团，西连302国道。 2.建设规模与目标 自有资金为25000万元，时代新城项目规划总用地12万平方米，建筑面积18万平方米，其中住宅YY平方米，公建UU万平方米。总居住户数1365户，规划总居住人口4342人，容积率1.5，绿化覆盖率32%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、等设施。 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“时代新城”，致力于为在长江路经济开发区工作的白领阶层及其他知识层次较高、家庭收入较好的居民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。 整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。 温馨是一种感觉，是人生美好的向往 温馨是一种品位，是人生独到的见解 温馨是家的元素，是人生永恒的主题 温馨来自情感的交流、理智的选择，长春市和泰房地产开发有限公司对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让长春市和泰房地产开发有限公司的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。 3.主要建设条件 1. 供水 在小区东侧采地下100M处深水，作为小区供水，待未来长江路经济开发区自来水整体规划后引入自来水。 2. 雨水、污水排放 东南侧现有污水排放渠，拟建DN2100MM污水管线，可就进排入。 3. 供热 拟从华能长春热电厂余热供热干线接入。 4. 供电 拟采用双路供电，一路从新光复路市场引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由长江路开发区供电所配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。 5. 供气 考虑到长江路经济开发区尚未接入天然气，本项目在规划过程中预留天然气管道，待未来整体规划后接入。 6. 电信 本项目预计需装机容量为2500门的程控交换机，拟由长春联通公司宽城分局解决。 4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金22000万元，加上房屋预售款2000，共投入总资金24000万元。 本项目完成后，预计销售收入为35276.50万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加23387.04万元、所得税2972.37万元、提取法定盈余公积金及公益金1605.08万元后，预计累计未分配利润为7312.01万元。 5.主要技术经济指标 技 术 经 济 指 标 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 120000 总建筑面积 平方米 180000 居住建筑面积 平方米 公共建筑面积 平方米 居住居数 户 1365 平均每户建筑面积 平方米 90 平均每户居住人数 人 3.2 容积率 1.5 绿化率 % 32 住宅栋数 栋 27 平均层数 层 6.00 地下车库面积 平方米 1300 停车位 个 234 三．问题与建议 考虑到时代新城建成后，其用户多数为新光复路市场的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于新光复路市场的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。 二、市场预测 一．市场调查 据2009年长房指数报告显示:长江路经济开发区住宅平均价格为5000元/m2商业门市平均价格为7000元/m2从市场形态来看,各楼盘销售量是上升趋势。 目前长春市住宅市场供应上,住宅面积在55-75m2占21%，76-100m2的占总量的72%,住宅面积在101—12