公寓大厦管理维护所见问题-社团法人桃园市城乡不动产协会.ppt

公寓大廈管理維護常見問題 桃園縣公寓大廈暨社區服務協會彙編 前 言 桃園縣公寓大廈暨社區服務協會自成立 服務至今，有非常多社區大樓及相關人員前 來尋求協助解決或答覆其在社區內所遭遇之 問題，而所提出之問題態樣林林總總，包羅 萬象，茲僅就公寓大廈所常見之問題部分， 綜理如下： 公共基金、管理費 新案場，要請領建商提撥的基金需具備哪些資料？ 請領公共基金所需相關表單，可上網輸 入「桃園縣政府工務處使用管理科」點選進 入「使用管理業務」點選左側「公寓大廈為 民服務專區」，即可下載相關申請書表及填 寫範例。【TEL：3322101轉6110-6114】 若能親至桃園縣政府工務處使用管 理科洽詢則更為清楚，現場備有相關各項表 單可供索取。 建設公司是否要付管委會修繕基金，如果大廈己使用12年可否要求該公司補給？ 如果貴社區之建造執照取得時間係在84 年6月30日後，建商依法應提撥公共基金給貴 社區（本條例第18條、施行細則第5條參照 ），但法規並無建商須負擔『修繕基金』， 但若係建築物之主結構出問題，則可專案與 建商協調維修事宜。 依公寓大廈規約範本第十一條第三項第四款供墊付前款之費 用。應由收繳之管理費歸墊，但因管理基金已將用盡，該用 何種方式歸墊？否則遙遙無期，基金無法回墊。 社區之財務管理應量出為入，並留有結餘款以累積做為 爾後重大修繕之用。依本條例第10條第2項規定：「共用部 分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管 理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按 其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分 所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負 擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規 定。」可先由管委會計算目前所收管理費是否能平衡，再預 計欲累積公共基金金額，做成提案後提交區分所有權人會議 中表決。 住戶遲繳管理費之利息如何計算，起算之依據日為何？因此衍生之各項費用支出可否由住戶自行負擔？ 依本條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠 應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理 負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及 遲延利息。」故建議以郵局存證信函方式催告，其遲延 利息之起算於提出請求後即可開始計息（明確載入規約 內較無爭議）。至於遲延利息利率之計算，可於規約約 定之，如規約未定者，則以法定利率百分之五計算。 若管理委員會對欠繳戶進行訴訟，自得於訴之聲明 內聲明「訴訟費用由被告負擔」；並於法院未於訴訟費 用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於該裁判有 執行力後，提出費用計算書、交付他造之計算書繕本或 影本及釋明費用額之證書，聲請確定訴訟費用額。 欠繳管理費，催繳都不理該怎麼辦？ 　　依本條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳 納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相 當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理 委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」管理 委員會應先寄郵局存證信函定相當期限催告，住戶仍不繳納 時再向管轄法院聲請發支付命令或直接向管轄法院提起民事 訴訟請求給付管理費及其遲延利息。若經強制執行後再度積 欠金額達其區分所有權總價百分之一者，經管理委員會促請 其改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有 權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。住戶如為區分所有 權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之 決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地 所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成 移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣 之。 所有權人若拒繳地下停車場的清潔費，管委會該怎麼做？ 　　本條例第21條規定：「區分所有權人或 住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他 應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定 相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管 理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及 遲延利息。」故遇到拒繳費用者，仍可依催 收管理費之程序執行之。 欠繳管理費達二期以上，經管委會通知後仍 不給付，依本大廈之規約規定，可採斷水斷 電管制，依法是否會侵犯住戶私權呢？ 本條例針對欠繳管理費已訂有相關規定 執行程序及罰則（第18、21、22、49條）可 資遵循，且住戶水電費均有繳納，電力公司 及自來水公司應不會配合管委會逕自對住戶 進行斷水斷電等措施，若管委會私自為之， 恐無權對水電設相關設備做以上處分，而此 行徑已侵犯住戶基本生活權利，不可為之。 房屋賣掉或經法院拍賣，管委會不知道，新買主出現要來整修 房屋，積