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广州城中村改造对房价影响的评估 摘要: 随着我国房地产市场的不断发展与壮大，房地产交易案例的急剧增加，房地产估价在人们的生活、工作中已成为不可缺少的一项专业性、技术性工作，并且国家实行了房地产估价制度。如何运用合适模型对房地产价格的形成，演化机理，价格评估及如何有效地抑制价格上扬等已成为摆在我们面前的问题。本文利用初等模型解释广州城中村改造对房地产价格形成及演化的影响，将模糊数学运用于房地产估价中，将比较法评估房地产价格时选取可比案例以及权重确定的科学理论依据运用于实际项目中，很好地解决了比较法评估房地产价格时的难题。从而避免了以往对可比案例及权重选取的主观随意性问题。该方法对大宗房地产价格的评估具有广泛的推广应用价值。本文注重影响房地产价格的主要因素——通过模型中的主要因素与房价的关系可采取如下措施来抑制房价的过快增长：一﹑政府通过控制建材、上调利率水平、调节供求关系等手段进行宏观调控。二﹑加强市场监控和信息化建设。三﹑充分发挥市场化对资源的配置作用，促使房地产市场供需平衡、价格平稳。这些政策符合我国房地产业的现状。对房地产管理者起到一定的政策导向作用。 关键字 常数增加量 供求冲击量 政策 稳定增加 供给 需求 1 问题提出 近几年来，广州的城中村改造为经济带来重大的影响，房价出现了普遍持续高涨、高居不下的现象。房价的上涨使生活成本大副增加，导致许多中低收入人群买房难。因此如何有效估计房地产价格，是一个备受关注的社会问题。现在请你就以下方面的问题进行讨论： 模拟课本中的汽车刹车距离案例中的刹车距离分类方法，建立影响房价的因素及相应指标评估体系； 根据你建立的指标评估体系，分析影响房价的主要影响因素； 自己查找相关统计数据，作出合理的假设，建立城中村改造因素对房价影响的量化评估模型； 根据你所建立的模型，估计2020年广州房价形势； 根据你建立的模型，请针对广州现在的房价形势，提出决策建议。 2 模型假设 假设房地产价格没有发生城中村改革每年都是稳定增长的； 假设冲击量是由供求关系决定的； 忽略外来投资者对房地产价格的影响； 忽略楼盘地理位置及周围交通、区域聚合度、社区成熟程度的影响； 不考虑房屋拆迁及家庭分裂、重组的影响； 国家政策及进入该地区的外来人口在所考虑的时间段内稳定； 在模型中不考虑商家炒作对房地产价格的影响； 房屋价格是在完全市场经济条件下确定的； 对房地产的估价是建立在公平、通明、合法的原则上的。 上一年的房价，房价正常条件下的稳定增长，城中村改革造成的房价冲击增长； 大胆假设房地产没有发生城中村改革前的房价是稳定在一个常数增加量C， 城中村改革发生后会对房地产发展造成一个供求冲击量E。忽略了很多次要的及相对微弱因素。2009年后建立的模型为Pn=Pn-1+E+C；E=KX； 房地产市场供给公式：S=-12.2333+2.27959P 房地产市场需求公式：D=-5.46212+1.99711P 供求系数：X=S/D 在找到未发生城中村改革的房价后，再与其不同年份房价比较， 利用模糊数学理论计算出常数C。 3符号说明 Pn 表示第n年房地产平均销售价格； E表示城中村改革发生后会对房地产发展造成一个供求冲击量； C表示房地产没有发生城中村改革前的房价是每年稳定在一个平均增加量； X表示供给与需求的比例； K表示供给和需求的冲击量的比例系数； D表示房地产市场需求； S表示房地产市场供给； 4问题的分析和求解 广州近十年 一手住宅成交均价走势 2011 13401元/平方米 2010 13063元/平方米 2009 9346元/平方米 2008 9339元/平方米 2007 8599元/平方米 2006 6352元/平方米 2005 5117元/平方米 2004 4618元/平方米 2003 3888元/平方米 2002 4143元/平方米 根据城中村改革时间得，未发生改革前，忽略其他因素的影响，得到数学模型应该是Pn=Pn-1+C，将2009年前的数据代入计算得到C=867.17，故拟合曲线方程为Pn=Pn-1+867.17 所以，发生城中村改造后的数学模型为Pn=Pn-1+867.17+E,再将2009年后的房价的数据代入Pn=Pn-1+867.17+KX，经过拟合计算得到K的近似值为-0.4285，得到最后公式Pn=Pn-1+867.17-0