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第五章 居住规划与房产投资 1.1.4 购房的缺点 缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾 及流动性可能要被迫降价出售。 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品 质，也代表较高的维持成本。 赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房 屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住 社区管理不善造成房价下跌的个别风险。 1.2 租房或购房的决策方法 ?? 年成本法 ?? 净现值法 1.2.1 年成本法 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷 款利率+年维修费及税金+折旧 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还 款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降 低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升 年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或 者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变， 比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势 年成本法案例 张亮看上了一套100平米的住房，位于杭州 市西湖区教工路附近，该住房可租可售。如 果租房，房租每月5,500元， 以1个月房租作 为押金。如果购房，总价120万元，可申请60 万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万 元，押金与首付款机会成本均为3%。 问：该房屋应该租还是购？ 年成本法案例 租房年成本： 5,500元×12＋5,500元×1×3%＝ 66,165元购房年成本： 60万元×3%＋60万元×6%=54000元 购房的平均年成本为54,000元，比租房 年成本66,165元低。 年成本法其他考虑因素 —维修和折旧 房屋维护成本: 由购屋者负担，愈旧的房屋维护成本愈高。本例新屋预期维护成本为5000元。 房屋折旧成本: 同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本具体的显现。设该地段全新屋与一年屋的价差为每平米240元，折旧率2%。本例折旧成本为24000元。以上例而言，考虑上述二项因素后，购房的平均年成本83000元，反而比租房年成本66165元高25%。 1.2.2 净现值法（NPV） 租房NPV的计算 租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付: CF0=押金+第一年租金=-5,500 -5,500×12=-71,500 1 CFj=第二年租金=(-5,500-500) × 12=-72,000 2 CFj=第三年租金=[-5,500+2×(-500)]×12=-78,000 3 CFj=第四年租金=[(-5,500+3×(-500)]×12=-84,000 4 CFj =第五年租金=[(-5,500+4×(-500)]×12=-90000 5 CFj=取回押金=5,500 3i， NPV=-367,017 购房NPV的计算 购房的净现值：假定首付款期初支付，购房的房贷本利为每年还一次，期末支付，维修成本也在期末支付。 CF0=首付款=-600,000 每年房贷本利摊还=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7 五年后房贷余额=PV(6%,15,-52310.7)=508,055 CFj =第一年房贷本利摊还+第一年维护成本=-52,311-5,000=-57,311 CFj =第二年房贷本利摊还+第二年维护成本=-52,311-10,000=-62,311 CFj =第三年房贷本利摊还+第三年维护成本=-52,311-15,000=-67,311 CFj =第四年房贷本利摊还+第四年维护成本=-52,311-20,000=-72,311 CFj=第五年房贷本利摊还+第五年维护成本+第五年底房屋出售额-第 五年底房贷余额=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634 3i，NPV=-266,902 -266,902-367,017，购房净现值比租房高，购房划算。 合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可做 敏感性分析，同时未来的房价变化有不可预测性，所以可做不同房价 预期下的净现值分析。 租房与购房NPV的计算 1.3 租购房决策影响因素 1.4 居住规划流程图 2.1.2 测算可负担房价 —年收入概算法 购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。可以下列公式概算可负担的房屋总价： 如果房贷前期只偿还利息， 则最高可负担房价=[（年收入× 可负担房贷比率）/ 房贷利率] /贷款成数 如果房贷是本利平均摊还： 则可负担房价= PV （I，N，PMT）/贷款成数。