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中国人民大学商学院 俞明轩 对城市地价动态监测的几点认识 中国人民大学商学院 俞明轩 副教授 2006年4月 一、地价动态监测的目的 土地价格是反映土地供求关系的“晴雨表”，是土地市场建立的基础信息，是调节土地利用方式的有力杠杆。 一、为政府制定地价管理政策、进行地价调控、科学配置土地资源提供依据 二、为广大的土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的市场信息。 对于及时、准确地了解土地市场行情，充分发挥土地价格对土地利用的调控作用；加强地价管理，建立公开、公平规范有序的土地市场；深化土地使用制度改革，科学地配置土地资源等有着十分重要的作用和意义。 地价动态监测的定义 地价动态监测是运用动态监测的基本原理和方法，结合土地市场本身的特点，通过设立地价监测点，持续或一定频率与周期地收集、调查和处理地价资料，并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行描述、预测和评价的过程。 地价动态监测程序 确定地价监测的范围 设立监测点 采集并处理监测数据 根据监测目标选择地价监测指标 计算各类地价监测指标 对城市地价状况进行综合分析和评议 编制城市地价动态监测报告 发布城市地价监测信息 地价动态监测的目的 一、提供及时的地价水平信息 （城市、区域） （绝对值、相对值） （地价水平值、地价变化量、地价增长率、地价指数） 二、了解地价变化的原因 三、比较城市间地价水平差异 四、判断地价与宏观经济的协调状况 地价指数 地价指数是反映地价变化的相对数，即在不同时点的地价水平与某一固定时点的地价水平比较的相对关系。以平均地价比值的100倍表示。一般分为定基地价指数和环比地价指数。 二、对监测点地价内涵的认识 市场价值 非市场价值（投资价值） 公开市场价值 公允价值 实际交易价格 （国际评估准则、 美国统一专业评估准则、 英国皇家测量师手册） 地价监测点的定义 地价监测点是指在城镇一定土地级别、一定地价区段内设立的，能够代表该区段地价水平的，并在土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与基准地价内涵界定一致或相近的具有代表性的宗地。 地价内涵的确定 土地使用权价格 设定用途：商业、居住、工业 设定的开发程度：城市平均开发程度 基准日：年度季度 使用年限：法定最高出让年限 容积率：级别平均容积率 eg:动态监测的地价内涵 地价监测点的设立原则 代表性原则 确定性原则 稳定性原则 标识性原则 合理分布性原则 ★选点范例 选点范例——商业 选点范例——居住 居住五级~六级地： 《技术规程》中要求监测点的选择需要平整规则的地块。然而青岛地势特点为大致呈东高，西低，南北隆起，中间低凹。境内最高海拔1000多米，最低海拔在10米以下。 由于青岛山地多的特殊地形，故不能满足规程的选点要求，符合当地实际情况。 选点范例——工业 工业五级地：《技术规程》的选点原则要求“监测点宗地面积要适中”，由于五级地属于工业末级地，合适的监测点数量有限，因此选择了此处工地。基本符合工业用地要求，仅在面积上与要求稍有出入，属特例。 三、对基准地价的认识 1.一定区域内的平均价格 2.与容积率和开发程度有关 3.表现形式多样化 4.用途进一步细化(样点地价) 5.不同用途的地价关系 6.不同级别的地价关系 7.公示作用 四、对地价监测相对稳定的认识 影响地价监测水平值的人为因素: 1.范围的改变 2.数量的改变 3.位置的改变 对策建议 地价监测点的更新 地块用途发生改变 地块被合并或分割 地块地质条件发生改变 土地被低效利用 地上建筑物灭失 以上情况发生时，应该更新监测点。地价监测点更新的数量每年不得超过该城市地价监测点总数10%。 监测点地价 监测点地价（设定条件下）是通过评估或修正后得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。 基本类型 商业地价 居住地价 工业地价 综合地价 为了反映城市地价的综合状况，建立综合地价指标，通过以上三种地价综合形成。 根据不同的目的和需要也可以在三种基本类型的基础上增设其他类别。（办公） 五、对地价水平值的认识 监测点地价（设定条件下）是通过评估或修正后得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。 基本类型 商业地价 居住地价 工业地价 综合地价 为了反