第八章 投资性房地产技巧.ppt

学习目标与要求 了解投资性房地产的概念、特征与范围 掌握投资性房地产的初始确认与计量的原则和方法 掌握投资性房地产的后续计量模式及其会计处理方法 了解投资性房地产的转换形式，理解其换换日的确定方法，掌握其会计处理方法 掌握投资性房地产处置的会计处理方法 本章重点及难点 投资性房地产的概念、特征与范围 投资性房地产的初始确认与计量 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的转换与处置 本章结构 1.投资性房地产的概念与特征 2.投资性房地产的范围 3.投资性房地产的确认和初始计量 4.投资性房地产的后续计量 5.投资性房地产的转换 6.投资性房地产的处置 1.投资性房地产的概念与特征 房地产的含义 土地和房屋及其权属的总称。 在我国，土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 投资性房地产的含义 指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 1.投资性房地产的概念与特征 投资性房地产的特征: 投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式 投资性房地产能够单独计量和出售 2.投资性房地产的范围 投资性房地产的范围包括： 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 企业拥有并已出租的建筑物 不属于投资性房地产的房地产： 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产 作为存货的房地产 3.投资性房地产的确认和初始计量 3.1 投资性房地产确认的条件和原则 3.2 投资性房地产初始计量的基本原则 3.3 外购投资性房地产的确认和初始计量 3.4 自行建造投资性房地产的确认和初始计量 3.5 非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量 3.6 与投资性房地产有关的后续支出 3.1 投资性房地产确认的条件和原则 基本条件（同时满足）： 符合投资性房地产的定义 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 该投资性房地产的成本能够可靠计量。 确认时点： 对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。 对于持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。 3.2 投资性房地产初始计量的基本原则 应按照取得时的成本进行初始计量。 3.3 外购投资性房地产的确认和初始计量 原则 只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认； 其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 账务处理: 3.3 外购投资性房地产的确认和初始计量 例8－1：2007年5月10日，A公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。5月20日，A公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之日起就出租给B公司使用，为期3年。6月1日，A公司购入写字楼，其实际成本为500万元，全部用银行存款支付。假定不考虑其他因素，A公司采用成本模式对投资性房地产进行计量。 续例8-1 A公司应于6月1日编制如下会计分录： 借：投资性房地产 5000000 贷：银行存款 5000000 问题 （1）如果A公司采用公允价值模式，那么应如何编制会计分录？ （2）如果A公司与B公司约定自2008年1月1日起将写字楼租赁给B公司使用，那么A公司在购入该房地产时该如何处理？ 3.4 自行建造投资性房地产的确认和初始计量 确认条件： 企业只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。 成本构成： 由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括：土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.4 自行建造投资性房地产的确认和初始计量 例8－2：X公司2006年2月1日购入一块土地使用权，并在这块土地上开始采用出包方式建造两栋写字楼。2007年5月，X公司预计写字楼即将完工，与Y公司签订了经营租赁合同，将其中一栋写字楼出租给Y公司使用。合同规定，该写字楼于完工时开始起租。2007年8月1日，两栋写字楼同时完工。该块土地使用权的成本为500万元，出租的写字楼应分摊的土地使用权为200万元，出租写字楼的工程造价为600万元，另一栋写字楼的造价为800万元。假设X公司采用成本模式核算投资性房地产。 续例8-2 X公司在2007年8月1日应进行的账务处理为： 借：投资性房地产——写字楼