中兴房地产开发公司成本管理研究_.pdfVIP

吉林大学工商管理硕士学位论文 的途径在限额设计中不能得到充分运用，即造价不变，功能提高；造价提高， 功能有更大程度提高。这就限额了设计人员的创造性，使一些新颖别致的设计 受设计限额的限制不能实现。因此，开发企业在推行限额设计时，也应灵活掌 握。有些颇具创意的设计，虽然突破了它的设计限额，但它使建筑的功能有更 大程度提高，能提升未来房屋销售的价格，增强市场竞争力，这些设计还是应 被采纳的。 2.4.4 房地产开发项目施工阶段的成本管理 房地产开发项目施工阶段，是把设计图纸和材料、设备等变成工程实体的 过程，是开发项目价值和使用价值实现的主要阶段。施工阶段的工程造价成本 的确定和控制是房地产开发全过程成本控制的重要组成部分。 2.4.4.1 施工阶段招投标管理 施工前期承包商与材料供应商的选择宜采用招标进行。积极引进市场机制 和竞争机制，在承发包上实行招投标，择优选择工程承包单位和材料设备供应 单位，是全面造价管理工作的重点。实践证明，引入市场机制，实行工程招标 投标，推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价、缩短建设工期、保证工 程质量的有效措施。同时，还是实现优胜劣汰、选择理想的建筑企业作为合作 伙伴、杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。 工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。工程招标过 程中，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈 判、协商确定合同价及合理工期。工程招书条款应严谨、准确和全面，工程造 价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口项 目。如：现在积极推广的工程量 清单招标。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制。工程标底要认真进 行自审和复审，确保标底质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应重点审 查造价水平的合理性及是否控制在设计概算造价之内。中标后及时签订工程合 同，合同条款应严谨、细致，尽量减少甲乙双方的扯皮现象，使工程得以顺利 进行。合同工期应合理确定，不应盲目的缩短工期，否则虽然增加了造价，也 会因种种原因未能按时竣工交用而造成不必要的损失。 25 第 2 章 房地产开发及其成本管理的相关理论 目前，全国范围大力推广工程量清单招标，这种招标方式有利于控制施工 阶段建安成本。工程量清单招标具有如下优点： （1）事前定价，利于控制成本，并减轻后期结算工作压力；（2）总价和单 价两方面的充分竞争；（3）总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优 势；（4）有更合理的时间办开工手续，发现设计失误，减少变更；（5）及时评 估出造价咨询公司的工作质量；（6）便于成本数据积累，建立成本数据库；（7） 降低职业风险，对成本人员个人水平的依赖性降低。 2.4.4.2 工程施工过程中的成本管理 工程施工过程中的成本管理是在项目管理制下的成本管理。工程项目管理 是以提高效率为目标，以项目经理负责制为基础。对工程项目按照其内在的逻 辑规律进行有效地计划、组织、协调和控制的管理系统。 对房地产开发商而言，项目管理的目标就是项 目竣工后能达到既定的盈利 目标，建造质量符合有关标准的要求，能按期完成开发项目的建筑工程以及所 有工作的完成均未超过事先批准的财务预算等。归纳起来，项目管理工作就是 以质量控制、进度控制和投资控制的“三控制”为核心内容。 对项目管理的最基本要求是，在项目进行中的任何时间，项目管理队伍中 的每一成员都应清楚自己的责任并确保自己在很好地履行这一职责。尤其要明 确，谁有权决定项目费用的支出以及权限的大小。如果有这个权力，那么自己 的授权范围有多大，需要什么样的报告或批准手续。只有这样，才能保证财务 控制的有效性。 在工程承包商开始施工时，项目管理人员必须仔细审查合同的工程量清单、 基本单价及其他有关文件，帮助承包商进行施工组织设计的优化，选择技术上 可行、经济上合理施工方案进行施工。在施工过程中经常会出现各种变化，如 地质条件的变化、材料的替换、设计的变更、工程量的增减等，这时现场工程 师要根据实际发生的变化，利用深入施工现场的机会，力争获取第一手资料， 以便为日后正确处理索赔，办理竣工决算提供有力的依据。 开发项目施工阶段的造价控制目标明确，容易深入目标分解，因此 ，这个 阶段造价控制工作的结果基本上可以定量地衡量和分析。由于这个阶