酒店管理地产 地产开发——项目成本组成和控制2015(叶予舜).pdfVIP

酒店管理地产 地产开发——项目成本组成和控制 房地产项目成本组成和控制 成本组成 ? 成本=土地费用+建安成本+基础设施配套+建安前期费用+期间费用（管理、 财务、销售、广告）+营业税金+不可预见费 关键点： 1. 土地成本一般占总房价的 30%～40% ，是最主要的影响因素。 2. 建安工程前期费用和基础设施配套费，这两项费用能占到开发成本的 15% 以上，而且项目种类繁多，像设计费、审批费、测绘费、环评、水利等等， 要三四十项。 3. 建安成本、销售费用、财务费用等，是开发商基本可控。 4. 土地成本和公共配套费，控制主动性不大，不同城市不同区域的差别很大。 1? 叶予舜??二〇一五年四月五日星期日? 成本和房价的关系： ? 房价=成本+毛利润 ? 成本=土地费用+建安成本+基础设施配套+建安前期费用+期间费用（管理、 财务、销售、广告）+营业税金+不可预见费 ? 建安成本 01) 前期费用 200-250 元/平米 02) 销售费用约为销售收入的 4% 03) 管理费用约为建安成本的 3% 5 04) 营业税及附加=5. % 05) 不可预见费约为建安成本的 5% 06) 利息约为建安成本的 5% 07) 售价上涨 1％或者成本降低 2％或者销量提高 8％，都可以使利润上升 10％。 国外房地产市场地价与房价的关系 国外地价占房价的比重相差比较悬殊，从 20%到 80%不等。欧美国家比重较低、 东南亚、东北亚国家比重较高。 1. 美国地价占房价的例比较低，长期徘徊在 20—30%之间，而房屋建造成本 和金融成本比较高，约占房价的 50—70%。和贷款政策有更大的关系。土 地利用控制较严、取得土地与建筑许可较难。推动了美国城市发展住宅郊区 化。 2? 叶予舜??二〇一五年四月五日星期日? 2. 英国地价占房价的比例 30%，房价增长与收入增长、宽松的抵押贷款制度及 人口增长等因素有关。另外，英国房地产市场深受城市规划的影响。主要特 点是城市周围建立绿带以限制城市无节制扩展。 3. 日本房地产的增值主要来源于土地增值,地价约占房价的 60—75%。 4. 新加坡地价占房价比重约为 50—55%.允许开发商以无息分期支付土地款、 提供住房发展贷款等政策。鼓励开发高层住宅。鼓励采取了措施降低建筑成 本。 地价与房价-国内外区别 1. 国外：与我国相比的一个显著差别是土地私有；国家利用地价对房地产市场 进行调控的机会较少；后期主要靠面积征收物业税 ，并取之于民用之于民。 2. 国内：利用招、拍、挂出让土地，市场机制占据主导地位。政府除利用土地 进行调控外，还参与土地升值带来的利益分配。土地升值+高额税收+高额 流通税+灰色成本=国家收入=高房价的超额支出部分 房地产税收： 5 售楼发票中包含的税金接近房价的 13%，包括：5. %营业税附加＋15%×33% 所得税（预征）＋2%土地增值税（预征）＝12.45% ? 土地增值税的计算（出让方）： 01) 增值额=取得收入减除规定扣除项目； 02) 规定扣除项目：土地成本、开发成本、期间费用、转让房产产生税金， 不包括闲置费。 3? 叶予舜??二〇一五年四月五日星期日? 土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 （0、5%、15%、35%分别对应 30%、40%、50%、60%税率）