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抗震加固改造工程的实施与研究 　　摘要 基于我国城市中20世纪80年代前后建设的小区住宅建筑在抗震、使用、能耗等方面存在的问题，以及目前老旧住宅的改造研究进展，结合西城区榆树馆社区典型案例，通过走访改造牵头方、改造施工者和项目使用者三方以了解项目实施的情况，并整理和分析其在设计、施工中存在的问题，总结工程的社会效益和时代价值，以期为同时期其他老旧住宅的改造提供借鉴。 　　关键词 抗震加固 节能改造 施工 改造效益 　　1 抗震加固改造工程与项目概况 　　20世纪80年代前后，为解决居民住房问题，北京政府曾投入大量资金，建造了大量的城市住宅，对缓解当时的住房矛盾产生了重要作用。然而，由于当时对地震危害的认识不足，大量房屋未通过抗震设计，抗震性能差，多层砖混结构单元式住宅存在极大的安全隐患。同时，现存的老旧城市住宅，由于建设标准较低、结构老化等原因，与我国现今经济水平、居民的生活条件与住居模式等不相适应，已成为影响居民生活的问题。因此，北京市政府以提高城市居民的住宅安全水平和居住品质为目的，开始实施一系列的房屋建筑抗震节能综合改造的惠民措施。位于北京市西城区榆树馆社区中的部分住宅楼即属此列。 　　榆树馆社区位于北京三环以内，靠近北京动物园与西直门商圈，人流密集，公共设施便利，交通通达度高，区位条件好。且由于住宅多由企业福利分配所得，居民之间熟识程度较高，社会关系牢固，社区文脉显著。 　　由于建造年代较早，住宅楼居住标准较低，环境景观条件较差。由厨房、卫生间、居室、储藏室和阳台等功能空间构成的原始户型难以适应现今居民生活方式。一个灶台加一个洗手池组成的厨房，同一个蹲坑和一个墩布池构成的卫生间，这样的户型空间较为落后，不但缺少起居室、餐厅、门厅等现在常见的功能空间，而且原有空间相对封闭、功能不完善、空间设施相对陈旧。外部环境还存在着停车位紧缺、景观植被无人打理、社区物业管理落实不到位、社区入口无人管理、私搭乱建及私人占用公共空间等问题。而且，住宅排列较单一，室外缺少活动健身及居民休憩交往的空间。 　　2 改造的策略与实施方法 　　2.1 改造方式 　　西城区既有住宅改造项目，以改善居民的居住条件为宗旨，通过适当增加居住面积、扩大功能空间、改善厨卫设施等方法，提升居住品质，改善城市环境，实现老旧住宅的可持续发展。 　　在改造资金的筹措上，由政府投入专项资金，居民无需承担改造费用，且在占用房屋的改造期间，居民得到周转费、搬迁费及其他补偿。例如，北京市重大项目建设指挥部办公室以每坪每月100元的标准补贴给住户，用于搬迁安置等。 　　在改造的方法上，针对老旧住宅楼的现状差异使用两种方式：1）对达不到抗震要求的既有老旧住宅，首先在保证主体结构稳固安全的前提下，提高房屋居住空间的适应标准，采用“外套工业化”的措施，对结构进行抗震加固，同时增设无障碍设施，为居民提供更方便的使用功能；2）针对配套设施老化、建设标准较低、能耗大的老旧住宅，在改造过程中要考虑可持续发展的需要，以符合节能环保要求，主要包括加贴外墙保温材料，更换更为节能的门窗构件，增加遮阳设施，提高屋顶保温隔热及防水能力，对住宅楼的外立面和室外公共空间等处同时进行改造。 　　2.2 改造程序 　　由西城区政府立项拨款，委托西城区房屋土地管理中心（甲方）组织招标，确定项目为西城区既有建筑抗震加固改造工程，设计方为北京筑福建筑事务有限责任公司，施工方为北京韩建集团有限责任公司。 　　在改造老旧住宅楼的前期，开展调研、勘察和协调的活动。发布致居民一封信等信息，由居委会配合，与居民签定协议。由于是入户改造，需要居住居民在施工期间搬迁，就搬迁费、拆迁补贴及相应商品房屋的使用等与之达成协议。准备就续以后，开始施工。具体的步骤如下。 　　（1）调查摸底、拟定计划阶段。各区政府按照市政府统一下达的总体计划，落实改造工程的具体点位，统一上报市房产局，市房产局审核后，申请市政府计划立项。 　　（2）规划设计、征求意见阶段。由街道办事处和榆树馆社区居委会牵头，协同区物业办公室，建立业主委员会等自治组织。在规划设计的同时对居民进行宣传动员，以区物业办公室为主，就小区改造的设计方案向业主委员会和社区居委会征求意见。 　　（3）确定方案、组织实施阶段。确定项目的设计方及施工方，明确各主体在改造工程中的任务。而此时的西城区房管所，在改造中主要负责协调施工单位同社区、业主间的关系。 　　（4）竣工验收、项目结算阶段。该旧区改造在项目完成后，将由区政府组织所在的街道办事处、社区居委会、业主委员会等进行项目的检验，同时西城区房管所负责项目的结算。 　　2.3 改造实施 　　西城区既有住宅改造现已实施了两项工程：展览路4号楼、榆树馆东里1～6号楼。其中展览路4号楼为试点，两者的建