穆迪房地产投资信托基金及其他商业地产公司评级方法绪论.pdf

穆迪房地产投资信托基金（REITs）及其他商业地产公司 （Commercial Property Firms）评级方法 一、综述 穆迪的该评级方法适用于房地产投资信托基金（REITs ，real estate investment trusts ）、房地产运营公司（REOCs ，real estate operating companies ）及商业房地 产公司（Commercial Property Firms ）。穆迪首先对REITs 相关行业进行定量评级 （打分卡法）；其次，通过个体公司的特定要素（内部运营环境）和 REITs 所在 国家、地区及经济因素等定性因素（外部运营环境）对其进行调整，最终得出评 级结果。 打分卡是穆迪对 REITs 和其他商业地产公司的评级方法的重要组成部分。在 打分卡中，穆迪既考虑了商业房地产公司评级中较重要的财务指标，也考虑了相 关的定性因素。在权衡了准确性和透明性后，穆迪选择了商业房地产公司评级中 四个重要的评级要素，即流动性和融资能力、财务杠杆和资本结构、市场地位和 资产质量、现金流和盈利能力，同时提出了17个二级要素来量化的四个关键评 级要素。 在考虑单体公司的特点时，穆迪评估特定发行人的内部运营环境，包括营运 记录、企业组织结构、管理观念、风险偏好、公司治理、合资企业和合同考虑等。 另外，商业房地产种类不同，现金流和盈利风险以及资产质量也会随之发生变化， 故穆迪还考虑了各商业房地产类别的评级考虑因素。 外部经营环境包括国家和地区经济情况、商业性房地产信贷的整体可用性、 经济发展程度、税收政策、监管、外汇风险和政治风险。穆迪主要考虑两个关键 领域：经济环境和房地产市场基本面。 二、评级打分卡 在完成评级打分卡的过程中，分析师对评级方法中的每个要素做出判断，并 在评级打分卡中记录“分数”（即来自原始指标的评级结果），同时可能存在分析 师对每个因素“调整后的分数”（即调整后的评级），以及对各因素趋势的预期（增 1? ? ? 强，中性和弱化）。 1) 确定关键评级因素及其权重 穆迪在打分卡中对主要关注的四个一级评级要素赋予了相应权重，并进一步 将四个一级评级要素拆分成17个二级要素，再赋予相应权重。具体如下表所示： 一级要素 一级要素权重 二级要素 二级要素权重 流动性覆盖率 8.00% 流动性与融 债务到期日 6.25% 24.5% 资能力 经营性现金流出 4.00% 无受限资产金额 6.25% （债务+优先股）/总资产 9.00% 财务杠杆和 净债务/EBITDA 9.00% 30.5% 资本结构 抵押债务/总资产 6.25% 补充资本可得性 6.25% 特许经营及品牌声誉 4.00% 总资产 4.00% 市场地位和 22.0% 区域、承租人、行业、经济多样性 4.00% 资产质量