2、增值税减免。.ppt

营改增后个人房产出租业务需求解读 一、政策规定 二、交易类型 三、税费计算 四、税费一览表 一、政策规定 1、增值税计算。《国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告》(2016年第16号)规定，其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款： 出租住房的，应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%； 出租非住房的，应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 2、增值税减免。《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号 ）》规定，按期纳税的，增值税起征点幅度为月销售额5000-20000元 ；2017年12月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。 3、增值税发票开具。《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年23号公告）规定，个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额。 4、地方税费计税依据。《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号），房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税；免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。 二、交易类型 三、税费计算 1、合同月租金收入≦31500元时 （1）增值税免税 （2）地方综合税费计税收入=合同金额 综合税额=合同金额×税率（4%、4.5%或6%） （3）开票时，合同金额即价税合计金额，其中税为0，价为合同金额。 2、合同月租金收入31500元时 （1）合同金额视为含税金额； （2）增值税计税收入=合同金额/（1+5%） 增值税税额=合同金额/（1+5%）×税率（1.5%或5%） （3）地方综合税费计税收入=合同金额-增值税税额 综合税费=（合同金额-增值税税额）×税率（4.5%或3%） （4）增值税发票上，合同金额即价税合计金额，其中税为“合同金额/（1+5%）×5%或1.5%”，价为“合同金额-增值税税额”。 四、税费一览表 * * 四点变化：1、起征点判断由合同价30000元提高为31500元（含税） 2、起征点以下住宅由5%降为4.5% 3、新增“800元以下住宅个所税按实（4%）” 4、起征点以上的税款不能直接用“收入×税率”计算