海南农产品专业市场整体营销报告(p57页).docVIP

前 言 前期，我司对项目所处的市场情况进行全面的了解和分析，基于忠于市场的原则，结合项目地块具体情况，提交了市场调研报告、项目整体营销报告。 本案将在以上工作的基础上，结合贵方项目所提要求而展开。 由于开发进程中涉及诸多不可预见因素，后期商业、住宅的具体工程时间未能确定，因此本方案在某些环节上未能深化。严格意义上讲，本方案是项目整体的营销战略，其中对营销推广定位、营销部署及策略、整体营销计划进行重点讲述，其余部分做了清晰的脉络梳理。案中时间节点随工程进展的变化作相应调整。 希望贵司能以遵循商业地产的规律，去芜存青的态度看待本项目的营销战略。 第一部分：定位与规划 思考：如何实现项目发展目标？ 多维立体定位体系 商业地产定位与住宅地产不同。住宅地产常用的SWOT分析并不适用于商业。特别是三四线城市的大型商业地产，多是城市规划中的重点项目，通过引导市场，以主动的姿态助力城市发展，强力推进城市化进程；而住宅地产虽然也会为城市化进程添砖加瓦，但更多的是以被动的姿态迎合市场。因此，商业地产定位需要的不仅仅是扁平化的静态SWOT分析，更需要动态的、纵横交错的多维立体化定位策略。 第一维定位依据： 企业定位 企业的最终目标是为了实现股东利益最大化。不同的企业有不同的利益套现模式和不同的发展战略思路，在不方便深入了解贵方企业战略之前，百合田仅提供衡量企业定位的几大思考方向，供贵方参考。明确公司定位后，以判断本方案的适用程度，以便我们双方合力，将方案修正到最理想、可执行的状态。 企业定位分析流程： 第二维定位依据： 项目的城市职能 第三维定位依据： 项目的地段职能定位 第四维定位依据： 项目的行业职能定位 第五维定位依据： 项目的客户职能 “广告不可信，没有广告鬼才信！” 这句俗语说明了推广对于营销的重要性，想起杨白劳的故事：旧社会把人变成鬼，新社会把鬼变成人。不由让人感慨，推广真正是“新社会”的新力量。因为，它能把“鬼”变成“人”，何况区区小商铺呢？ 世上最难的两件事，一是把自己的思想装进别人脑袋里（推广），二是把别人的钱装进自己口袋里（营销）。两件难事做好并不难，只需要先把第一件难事做好，第二件就顺理成章了。 说到底，营销的前提就是项目的品牌塑造。而品牌的塑造又“提前于营销、同步于推广，与整个营销推广阶段无缝融合。” 因此，我们首先确定的是营销部署及策略 第二部分：营销策略 一、推货策略 （一）总推货策略： 滚动开发滚动推货，分期分批，小量即推。 可以快速回笼资金 有效规避市场风险 最快速度抢占市场份额 使滚动开发得以延续 媒体预算难以控制 推广费用偏高 不易形成清晰的品牌形象 易引发市场倦怠感。 此策略适合城市偏小，项目品牌形象突出，品牌内涵浅，品