中城策划苏州房地产市场研究报告.docVIP

 中城策划苏州房地产市场研究报告 1.宏观环境研究 1.1 苏州市简介 苏州市位于江苏省东南，太湖之滨，东依上海，西临无锡，南接浙江，北靠长江。京杭运河贯穿南北。苏州已经有2500年的历史了，是一座著名的历史文化古城。苏州市自1983年3月地市合并，2001年初吴县撤市建区，2002年苏州高新区与虎丘区合并，拓展了城市发展空间。全市现辖沧浪、平江、金阊、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区(虎丘区)7个区和张家港、常熟、太仓、昆山、吴江５个县级市，121个镇。市区１６５０平方公里，古城区14.2平方公里。总人口583.86万人 2003年人口自然增长率为0．08‰。年末全市户籍总人口590.97万人，其中市区总人口21万人。 苏州是吴文化的发祥地，文坛贤能辈出有西晋文学家陆机，宋代政治家范仲淹、诗人范成大，明代戏曲家冯梦龙，“吴门画派”唐寅、文征明，清代及近代文人顾炎武、俞樾、章太炎等。绘画、书法、篆刻、诗文在苏州流派纷呈。苏州地处长江三角洲，是吴文化形成中心瞩目的成果。从物质层面看：有苏州古城及在其基础上形成的水巷风貌有巧夺天工被列为世界文化遗产的古典园林有的苏州丝绸有名列全国四大名绣之一的“苏绣”有古朴凝重的“香山帮”建筑有精细雅致的吴中工艺等。???2003—2007年的五年内﹐苏州将投入365亿元﹐在市区推出两百多个道路﹑桥梁建设和改造项目﹐其中桥梁约222项﹐总长超过1000公里﹐包括中心城区﹑园区﹑新区﹑吴中区﹑相城区以及对外的道路交通???? 2003年1-9月完成国内生产总值1898.6亿元基础设施建设、房地产开发、工业投资成为年市投资三大主流。全社会固定资产投资总量达1029.91亿元，绝对额 9483元在省内位于榜??。苏州实现地方财政一般预算收入121.13亿元， ??完成工业总产值3456.17亿元今年以来，市经济继续保持良好的发展态势，收入稳步增长，市区居民的生活质量不断改善，但收入差距仍然较大房地产开发投资177.94?亿元，比上年增长65.8?%竣工面积779．2万平方米，销售各类商品房575．4万平方米，销售额达146．9亿元， 市的房地产市场发展与的房地产市场发展有着不可分割的联系，同时的房地产市场发展将?? 从整个长三角区域看，房地产开发投资总体处于上升阶段 1997年2003年即使受到“非典”的影响，仍然保持了较高的增长速度。结合200年开复工面积的迅速增加可知，2003-2005年，市场有效供给将出现大幅增长。 2.2.2 房地产高速发展 近几年苏州房地产市场发展迅猛，尤其是2003年，是房地产市场开发投资增长最快的一年。 房地产总投资亿元施工面积万平方米商品亿元面积万平方米107.34 1467.06 116.4 539.71 2003 177．942576 146．9575．4% 75．59% 26．2% 6．61% 2004年计划 —— 1000（预计） 分析以上数据发现：苏州房地产开发投资保持着强劲上升的势头，虽每年销售商品房面积增长速度不快，但在市面上有供不应求的现象。如除去投资客户，那么，苏州市房地产需求目前每年550万平方米左右是正常的需求指标，因此房地产市场发展空间很大。 2.2.3 商品房价格持续攀升 近几年年来苏州市的商品房价格持续攀升，除了市场发展的自然规律，其主要原因有：一是由于前几年苏州房地产供应量不足，房地产市场的有效需求没有得到满足，市场出现缺口，造成供小于求的情况，所以出现了价涨量升的效果；二是苏州房地产于长三角其他城市相比价格一直处于低谷，上涨也就成为必然趋势了； 三是苏州土地实行储备制后开发用地一律通过招标、拍卖使用，导致土地价格持续上升，使房地产的开发成本增加推动了房价的上涨；四是近几年苏州市的居民收入水平迅速增加，而股市又不景气，所以市民对房地产的投资力度加强了。 2.2.4苏州市房地产业具有巨大的后发优势 苏州市是全国闻名的园林城市，和杭州被并称为人间天堂。苏州还获得了联合国教科文组织评定的“国际花园城市”的荣誉称号。近年来苏州房地产正以惊人速度发展，在“可持续发展理论”的指导下关注人居质量，打造富有江南特色的山真水“园中城”绿化面积几年内成倍增长苏州市房地产开发公司没有经过充分竞争，一直处于小规模、非理性、非集团式的竞争。这种竞争就像打一样进入阵地时讲战略、战术，游击战时只讲战术。苏州房地产空间很大，开发商核心竞争力没能得到充分的提升。不进行适应性的调整，就可能被淘汰一个是被外地开发商淘汰一个是被当地消费者淘汰。没有规模又不会运用现代的手法的开发企业积极，。 进入200年，大批外埠开发商挥师苏州，浙江兵团大举进攻房地产市场。相对于苏州本地开发商，浙军明显拥有人才和资金此外，如浙江、和都