论农村私房买卖同合的效力.docVIP

论农村私房买卖合同的效力 【摘要】 近年来农村私房买卖市场活跃，关于房屋买卖的纠纷也是越来越频繁。是否允许宅基地上的房屋买卖，我国法律规定不甚明确，国务院有关文件则出城镇居民不得购买住宅Rural Private trading markets in recent years, the active disputes on buying and selling homes is becoming more and more frequent. Whether to allow the sale and purchase of houses on the homestead of the law is unclear, the relevant documents of the State Council, pointed out that urban residents are not allowed to purchase rural residential use rights in homestead, Contract Law recognized the validity of the contract and as otherwise provided, the relevant provisions are not consistent, so the effectiveness of the contract for the sale of rural Private, traditionally one of the hotly debated. Different legal relationship to start from the Rural Private trading behavior involved a comprehensive analysis of the legal norms of behavior on Rural Private trading under current legislation, and to investigate the Rural Private contract for the sale of the effectiveness of the problem. Keywords Rural Private trading the effectiveness of contract homestead right of use 引言 近年来，我国经济快速发展，城市化进程推进，城市郊区或城乡结合部的农村房屋因拆迁而身价陡增，导致农村房屋买卖合同纠纷激增。在我国目前的司法实践中，通常根据买方身份的不同，将农村房买卖区分为三种类型：第一类是本集体经济组织的成员购买农村房屋；第二类是其他集体经济组织的成员购买农村房屋；第三类是城镇居民购买农村房屋。对于第一类合同，法院一般认定为有效。第二类合同如果取得有关组织和部门批准的，认定合同有效。在理论和实务中争议、纠纷最多本文主要探讨这类合同。 一、农村私房买卖合同效力“同案不同判”的司法现状 司法实践中对于农村私房买卖合同效力的认定及处理，全国各地法院的分歧较大，存在“同案不同判”的现象，总体而言，认定合同无效判决的占据多数。 （一）判定合同有效的司法实践 认定农村私房买卖合同有效的判决在目前的司法实践中非常少见。1999年新修订的《开始实施。在此之前，国家有关立法和政策禁止城镇居民购买农村房屋，允许城镇居民通过“申请一审批”的方式取得农村的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员、无权取得或变相取得。本案原、被告所签订合同的买卖标的物不仅包括农村房屋，还包括相应的宅基地使用权。被告自是不符合农村集体经济组织的成员身份，且诉争房屋及宅基地的权属至今未作变更。因此，本案买卖合同因违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效。李军杰诉於元中等农村房屋买卖合同纠纷案农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权主体的变更宅基地使用权的取得人应当是取得农村集体经济组织成员资格的人，严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。确认合同无效比确认合同有效更能得到顺利地执行判决农村房屋买卖合同有效的话，必然导致依法取得所有权无法在国土部门办理土地使用权证的后果，判决无法执行此种房屋的买卖侵犯了集体经济组织及其他组织成员的公共利益。如果允许集体经济组织成员自由处分农村房屋所有权，根据“房地一”的原则，宅基地使用权主体必然会无限制的扩大，甚至引入一部分城市居民。在我国农村保障制度尚未完善、农业用地日趋减少的国情下，不将宅基地使用权主体予以限定，最终必定