第18讲：第节二写字楼物业经营管理概述.docVIP

第二节 写字楼物业?经营管理概述 知识点?一：写字楼物业经营管?理的概念（轮换考点）? 写字楼物业经营管理?，就是物业服务企业将?写字楼物业管理服务过?程中所能涉及的所有资?源和生产要素，包括人?、财、物、品牌及知识?产权等有形资产和无形?资产，都作为可以经营?的资源，通过对这些资?源的综合运营利用，获?得相应经济效益的过程?。 物业服务企业对写?字楼物业的管理、经营?与服务是相辅相成的，?服务是其基本职责，经?营是其生存发展的基础?，管理是确保经营和服?务正常运行的枢纽。三?位一体，三者并重，缺?一不可。 知识点二：?写字楼物业经营管理的?特征（轮换考点） 1?．经营内容的特殊性 ?写字楼经营服务的项目?要满足不同消费水平、?不同消费内容客户群体?需求的多样性。 2．?经营管理的特殊性 写?字楼客户群体与其他类?型物业的客户群体服务?需求相比有其自身的特?征，体现在工作和生活?两个方面。工作方面如?商务中心、信息港、会?议室、洽谈室、邮件快?递等；生活方面如送餐?、小商店、洗衣、停车?、健身娱乐等。 3．?经营管理的规模性 在?一个写字楼项目，客户?群体服务需求虽然多种?多样，但是，每一单体?经营服务项目不易形成?规模，自然难以盈利。?这就要求物业服务企业?经营管理项目必须有一?定的规模。规模性应是?物业服务企业评估衡量?一项经营服务项目可否?开展标准之一，也是其?增强市场竞争力的重要?方面。 4．经营管理?的不确定性 写字楼客?户群体以办公为主，这?就决定了其服务需求的?局域性。但是，物业服?务企业所提供的服务内?容亦会随着客户需求的?变化而变化，具有不确?定性。 知识点三：写?字楼物业经营管理理念?（轮换考点） （一）?物业管理服务是经营的?基础 写字楼的物业管?理服务与物业经营管理?是皮与毛的关系，只有?提供优质的物业管理服?务，才有物业经营管理?的内容、项目和空间等?。 （二）满足客户需?求是经营的核心 物业?服务企业只有提供全方?位的综合服务，合理配?置不同商品服务的结构?，才能满足不同客户的?需求。 （三）遵守规?则是经营的保障 在物?业管理经营过程中涉及?的规则主要包含有国家?法律法规、行业规范、?市场规律和企业管理规?范等。 （四）追求利?润是经营的目标 在物?业经营管理过程中，获?取利润是物业服务企业?的根本目的。利润是保?障物业经营管理发展的?必需条件。 知识点四?：写字楼物业经营管理?资源（轮换考点） 写?字楼物业经营管理的资?源较丰富，主要以商务?办公客户群体为主，具?有一定的特性。一般有?以下几个方面： （一?）物业服务企业资源 ?写字楼物业服务企业拥?有设施设备、各类专业?人才，是物业经营资源?的一部分。共用部位及?共用设施设备属于物业?资源；物业服务企业的?自有设施设备及各类专?业人才则属于物业服务?企业资源。 （二）管?理技术资源 既可将其?独立出售获利，又可以?供其他经营项目借鉴，?作为顾问经营项目。 ?（三）信息类资源 例?如业主各种需求、房屋?求租及出租等信息。这?些信息是物业经营的必?要条件之一，也可以作?为经营资源加以利用。? （四）品牌资源 良?好的品牌意味着强大的?市场竞争力和较好的收?益。 （五）社会关系?类资源 对社会关系进?行适当的梳理、整合，?将有效地促进物业经营?管理的顺利发展，既可?获取社会资源又能保证?经济效益。 知识点五?：写字楼物业经营管理?分类（常考点） （一?）按经营模式分类 1?．自主经营型 自主经?营型是物业服务企业自?行组建经营管理团队，?对经营项目实施经营管?理，自负盈亏。这种模?式的优点是所提供的经?营内容具有一定的针对?性，比较能够切合实际?地满足业主期望客户需?求，便于保证服务质量?；不用受制于专业公司?，也能节约必须用于支?付专业公司的酬金或利?润。缺点是自己的队伍?可能水平不够，管理效?果差、成本高；需要自?行办理营业执照、资质?等相应经营手续；需要?投入一定前期资金，承?担全部经营管理运行成?本费用；可能会出现人?不敷出等情况，具有较?大的经营风险。这种模?式要求企业有较强的物?业经营管理经验，储备?有足够的专业经营管理?人才。 2．联合经营?型 联合经营型是物业?服务企业和专业服务企?业共同经营管理为客户?所提供的服务项目，运?行成本、利润的分配双?方协商决定。经营管理?团队由双方共同组建或?由专业服务企业单独成?立，物业服务企业提供?消费群体平台、招揽维?系客户、收集客户服务?需求信息，专业服务企?业则提供经营项目所涉?及的技术操作、管理等?内容。这种模式的优点?是不用自行办理营业执?照、资质等相应合法经?营手续；可以充分发挥?物业服务企业和专业服?务企业各自具有的优势?，为客户提供的服务更?加专业；降低经营成本?，经营风险共同承担等