齐齐哈尔市房地产项目可行性842391500综述.ppt

在考察黑龙江省齐齐哈尔市城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对齐齐哈尔市政府提供的建设用地进行房地产开发可行性研究，探讨在齐齐哈尔市投资开发城市综合体项目的机会，为XXXX集团房地产项目选址决策提供参考！ 房地产市场研究报告提纲 作业目的：判断项目的投资可行性； 作业时间：2010年10月25日-10月30日 作业部门：XXXX集团北京公司产品研发部、成本管理部、营销策划部 作业提纲： 项目概况 市场分析 产品定位 规划设计 投资估算 财务评价 效益评价 报告附件 研究方式：实地考察 资料采集：政府公报、政府数据、项目访谈 1.1.4 本章小结 齐市GDP居最后一位； 齐市人口居第一位。 齐齐哈尔人均GDP处于最后一位。 齐齐哈尔人均可支配收入及人均消费性支出也基本位于后列。 虽然人口较多，但消费力较低，市场消费力仅高于通辽。 3.1.1 齐齐哈尔市地块城市综合体产品选型 都市·复合型城市综合体 时尚购物首选地 娱乐休闲聚集区 都市前沿生活馆 3.1.4 客群定位 3.1.6 功能定位 3.1.7 功能布局 3.4 产品配置 5.1 基本财务参数的确定 7.1 风险分析 房地产投资必须符合的4个标准：法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化。目前本项目的房地产开发在以上4个要件上还存一些问题须待解决。本节从多个角度进行风险分析，为集团决策层提供参考： 法律： 优势：齐齐哈尔溪水片区和新立西街地块的搬迁及周边居民楼居住环境的改善易获得齐齐哈尔市政府、区政府的支持； 劣势：两地块均存在开发手续并不完备，获得被拆迁人的同意需要时间等问题。 技术： 优势：建设用地成规模，成片开发对规划、设计、施工等条件要求不高； 劣势：两地块均毗邻嫩江，地质情况较为复杂。 经济： 优势：两地块联动开发存在产品升值空间； 劣势：两地块均存在区位条件一般，与市中心存在一定距离，打造城市副中心在综合体招商方面存在一定难度，需要较长的市场培育期。 3.2.6 剖面图 第三章 产品定位 3.3 城市公寓产品效果图 第三章 产品定位 建筑：商品住宅采用高、多层板式住宅，2-4居及复式产品。商住公寓设计为6梯28-30户，采用0-2居室户型。 商品住宅户室比：2居室/3居室/4居室/复式=35%/35%/20%/10% 商品住宅面积比：2居室/3居室/4居室/复式=80-110平方米/110-160平方米/160-200平方米/200-300平方米 商住公寓户室比：0居室/1居室/2居室/3居室=25%/30%/35%/10% 商住公寓面积比：0居室/1居室/2居室/3居室=40-45平方米/60-70平方米/80-90平方米/100-130平方米 结构：商品住宅采用全现浇剪力墙结构，商住公寓、购物中心、办公写字楼、五星级酒店等采用框架剪力墙结构 设备：市政供水、电、气、暖；购物中心、五星级酒店燃气入户，商住公寓采用电灶厨房加热设备；购物中心、五星级酒店全中央空调，商住公寓分户空调；商住公寓采用小区锅炉房集中供暖；购物中心、商住公寓、五星级酒店采用上海三菱或同档次合资品牌电梯，五星级酒店设计观光电梯；购物中心信息点20平方米/个；安防、消防设备；商住公寓安装直饮水设备；考虑中水设备。 装修：购物中心、商住公寓、五星级酒店等产品全部精装修。 外装：购物中心采用大理石墙面；商住公寓高档涂料；五星级酒店采用隐形玻璃幕墙。 内装：购物中心、商住公寓、五星级酒店大堂采用玻化砖墙面、大理石地面；金属板、玻璃、石膏造型吊顶。购物中心铝板吊顶、大理石包柱、大理石地面；管理用房、卫生间精装；商住公寓起居室、卧室棚墙涂料，卧室采用复合地板；厨卫石膏吊顶、墙砖、地面铺砖，中高档合资品牌厨具、洁具。 第三章 产品定位 房地产市场研究报告目录 1 项目概况 5 投资估算 2 市场分析 6 财务评价 3 产品定位 7 效益评价 4 规划设计 8 报告附件 第四章 规划设计 4.1 溪水片区图示 第四章 规划设计 低密度水景住宅区 高密度商品住宅区 XXXX?时代广场 4.2 新立西街图示 第四章 规划设计 低密度水景住宅区 4.3 用地经济指标—XXXX地产集团营销策划部提供 第四章 规划设计 　 2.04% 30.00 20,000.00 其他面积 6 　 12.24% 180.00 120,000.00 地上车位 5 　 20.41% 300.00 200,000.00 道路广场 4 　 30.61% 450.00 300,000.00 绿化面积 3 　 4.08% 60.00 40,000.00 配套公建 2 　 30.61% 450.00 300,000.00 建筑占地 1