华亭大厦市场投资可行性研究报告.doc

华亭大厦市场可行性研究报告 前言 第一章 项目背景分析 一、经济背景 二、立地环境 第二章：苏州市房地产市场形势分析 一、03年1季度房地产景气指数运行状况 二、苏州市房地产供给形势分析 三、苏州市房地产市场需求形势分析 四、苏州市房地产市场空置状况分析 五、目前苏州房地产市场存在问题分析 六、小结 苏州市写字楼市场调查 一、写字楼地理分布特征 二、苏州市写字楼物业的发展沿革 三、苏州市租售行情调查 四、写字楼的行业统计分析 五、主要写字楼配套情况 六、小结 第四章：小高层和高层住宅物业调查分析 一、小高层和高层物业发展沿革及特点 二、在售小高层、高层楼盘调查分析 1、房型供应量分析 2、户型面积配比分析 3、价格分析 4、相关配套比较表 5、客源客层分析 6、小结 三、精装修酒店式公寓市场分析 1、现有个案情况 2、潜在竞争性个案 3、市场分析 4、小结 第五章：市场存在的问题点和机会点 第六章：“华亭大厦”项目SWOT分析 第七章：项目重新定位及规划改造建议 一、产品定位 二、市场定位 三、目标客户群定位 四、规划改造建议 附件一：写字楼个案调查表 附件二：高层个案调查表 前言 宏观审视，微观洞查建立市场平台，了解市场状况尊重市场，以市场为导向 确立市场可行性，锁定目标客源层做好产品规划，提高产品力度扬长避短，打击竟案缺失知己知彼，力求游刃有余 第一章：项目背景分析 一、经济背景 苏州经济建设实现持续快速增长。2002年全市完成国内生产总值2080亿元，比上年增长14.5%；财政收入290.82亿元，比上年增长38.52%。完成进出口总额363.9亿美元，比上年增长53.8%；全年新增合同外资100.67亿美元，实际利用外资48.14亿美元，分别比上年增长144. 6%和59.3%。全社会固定资产投资为810亿元，比上年增长43.4%。 1、GDP运行状况（亿元） 从GDP增长走势折线图上我们可以看出，从1997年至2002年，苏州的国内生产总值保持稳步快速增长，年平均增长率在13%左右，尤其是从2000年开始，增长更是强劲，年平均增长率达到15.23%，主要原因是随着苏州城建力度的加强、投资环境的不断改善，吸引了大量的外资进入。 2、财政收入运行状况（亿元） 从走势图上可以看出，财政收入绝对值呈现稳步增长，绝对值增长呈逐步加快的趋势。从2000年起，年增长率都在30%以上。 3、全社会固定资产投资(亿元) 由于近几年苏州市的城建步伐不断加快，固定资产投资额呈逐年上升趋势，绝对值增长幅度不断加快。固定资产投资增长率从2000年起，呈现强势增长，增幅不断扩大，距预算今年的投资额将达到1000亿元。 4、实际外资利用（亿美元） 从外资利用绝对增长和年增长走势都可以看出，苏州作为吸引外资最快的城市，实际利用外资增势强劲，随着城建力度的加强、投资环境的改善、园区东扩和新区西扩，外资利用走势会更强劲。 5、产业结构 随着苏州城市化步伐的加快，从各个产业所占比例有着较大的变化，第一产业逐渐减少，乡镇城市化步伐变化明显；第二产业呈现较大幅度增长，主要得力于苏州招商引资力度的逐渐加大，外资引入对产业结构的影响明显；第三产业比例呈现波动发展，与第二产业增幅有着必然的联系。总体来说，产业结构良好，预计，第一产业和第三产业的比例还会有一定的下降趋势，第二产业还会有较大的增长趋势。 6、人民生活 指标 单位 02年 01年 00年 02年比01年增减% 在岗职工平均工资 元 15819 13670 11778 15.7 市区居民人均可支配收入 元 10617 10515 9274 1.0 市区居民人均消费支出 元 7686 7270 7027 5.7 城乡居民储蓄余额 亿元 1164.33 936.94 8036.97 24.3 从反映市区人民生活水平的几个指标来看，在岗职工平均工资逐年上升，涨幅较大，平均涨幅在15.88%；人均可支配收入呈逐步上升趋势，但02年的涨幅呈现较大下滑趋势，主要原因是基数较大，但从绝对值增长来看，还是比较大的。随着可支配收入的增加，人均消费支出也呈现较大的增长，02年比01年增长5.7%。值得注意的是，居民储蓄余额也呈现较快增长，02年比01年增长24.3%，增幅远远高于收入的增幅，说明02年虽然一再降息，但拉动内需的效果并不明显，原因是未来家庭教育支出较大，居民消费管理比较理性。 二、立地环境 1、华亭大厦位置简图： 协和大厦 金门路 名人广场 华银大