世联顾问安阳超越集团文化商业步行街整体定位及发展战略教材.ppt

超越集团彰德府文化商业步行街项目整体定位与发展战略 本报告的技术思路 项目位于城市中心区，在“12里又18步”的古城内，为最大规模的旧城改造项目，核心商圈的边缘 项目基本资料 占地面积：总占地为101亩，其中广场44亩，商业开发57亩 总建筑面积：拟规划10余万㎡ 土地性质：商业性质和公共绿地 地块现为净地开发，内部有两条规划市政路，南北紧邻城市主干道，临街面长达740米，通达性良好 文峰大道是安阳城市的主干道，贯穿城市东西，是城市东西向主要干道。 文峰大道在核心商圈分为南北两条支线，为逆时针单行线。 临时停车位多达300余个，可进入性很好，但未来交通压力较大 周边商业氛围浓郁，以服饰、餐饮和休闲为主，明显出现北热南冷的局面；随着巴黎服装广场的开业，中环百货的拍卖改造，地块的商业价值将进一步提升 作为老城核心区最后一块商业旺地，随着中环百货在郑州的拍卖，9月份巴黎服装广场的开业，未来将改变文峰南北路西热东冷的局面，地块的价值进一步提升。 历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等 历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等 由于位于古城保护区，项目在限高、平面布局、风格上、文物都有一定的限制条件 限高：项目建筑层数设为三层，15米。 平面布局：保留中轴线的通透性，能够从地块东边看到文峰塔。 风格：保留老城明清风格和地方特色，如采用坡屋顶，与周围环境相协调。 项目地块中的古建筑（萧曹庙、袁氏小宅）予以保留，谢家大院可进行迁址保护。 项目属性总结：四线城市 城市中心 强势人文资源 核心商圈边缘 10万㎡ 大型商业项目 超越集团是安阳最大的民营企业之一，工业是集团支柱，房地产为机会性介入 数字超越—— 1988年成立。 安阳市最早的私营企业。 由1家文化企业发展成为规模较大的综合性民营企业集团，涉及房地产、农业、文化、工业等领域。 资产10多亿元。 员工2000余名。 2006年5月强势介入本项目，有望成为集团在地产领域进一步探索的中坚项目 最新版本规划指标—— 用地面积：46619平米，商业可利用42284平米 规划建筑面积：地上64645平米 地下空间：拟满铺一层 总建筑面积约11.1万平米 本报告的技术思路 客户的期望和疑惑：承载了集团太多的梦想，关键在于如何做才能够实现 本项目是集团几年来房地产发展的梦想，要做就要做安阳最好的商业项目，30年不落伍。 做本项目，就要把本项目的文化底蕴充分发挥出来，将历史文化、商业进行充分的整合。 在不影响商业价值的情况下，为老安阳的历史文化名城争光添彩。 整体而言，想将项目作成明清建筑物的博览会，能形成明清建筑风格的汇集地。 商业功能上，要体现超前的综合性的安排。 公司考虑本项目持有，主要是想通过年租金收益变成融资工具。 计划将本项目包装上市，为企业融资创造路径。 建筑风格方面以明清风格为主，将老彰德府“九府十八巷七十二胡同”做出。 如何设计、布局停车场？如何将停车场同其它建筑功能部分结合好？ 如何做好多层商业的问题？ 本项目是否需要做餐饮一条街？ 公司考虑的收益不是卖房子的收益，而是租金收益，然后是开发投资现金流。还有一个是土地增值税问题。 绿化同园林园艺密切的结合？ 本报告的技术思路 本项目论证最根本的问题：要回归商业的本质问题——本项目是否具有商业营运成功的基础？项目规划、古建筑结合问题、文化结合问题都属于策略或战术的细节性问题 本报告的技术思路 Q1：10万㎡体量商业在安阳能否存活？ ——市场潜力研判 中原城市群正在逐渐成为中西部地区新增长极，安阳为中原经济群的边缘城市 1.长三角城市群 2.珠三角城市群 3.京津冀城市群 4.半岛城市群 5.辽中南城市群 6.海峡西岸城市群 7.中原城市群 8.徐州城市群 9.武汉城市群 10.成渝城市群 11.长株潭城市群 12.哈尔滨城市群 13.关中城市群 14.长春城市群 15.合肥城市群 “申遗”成功极大程度上提高了安阳的知名度，将为安阳经济带来新的发展机遇 2006年7月13日，殷墟成功申报世界文化遗产，成功被列入《世界遗产名录》。 申遗的成功极大地提高了安阳在中国、世界的知名度，必然会带来大批的旅游人群，从而给安阳商业和商贸经济带来新的发展机遇，促进安阳经济更进一步的发展。 陆地交通四通八达，奠定安阳豫北交通中心的地位，但距中枢机场较远，外来旅游人群相对不便 京广铁路纵贯市区，京珠高速，103、107国道贯穿南北。 周边城市如邯郸、濮阳等均在1.5小时车城内。 而十一五期间，安阳将努力通过一系列转变实现打造豫北区域性中心城市的目标 目前，第二产业为安阳市的主导产业，其中冶炼、能源及机械制造是支柱行业，其产值之和占安阳工业总产值的60%，城市