工业地产REITS-产业园区.ppt

关键词：劣势 4.3.3各工业园区的产业集群还未形成 4.3.4工业地产项目配套极不完善 4.3.5硬件设施配置几乎空白 从各工业园区的规划来看，都有其特定的主打产业。但从其发展现状来看，除高新南区的软件外包产业已初具规模，其他工业园区的产业集群效应还未形成。 从市场调研了解到的情况来看，绝大多数工业地产项目几乎没有任何配套，入驻企业员工吃饭、休闲、娱乐、购物极不方便。配套不完善也将给工业地产项目的销售带来阻力。 目前成都工业地产项目大都是清水交房，在硬件设施配置上几乎空白。 4.3.6 300平米的起售面积门槛较高 尽管工业地产项目单价较低，但其300平米的起售面积使得总价较高，提高了其购买门槛。 关键词：机会 4.3.7 工业地产市场逐步规范，市场认可度有望逐步提升 成都工业地产目前尚处于发展初期，市场运作不够规范，之前有不少工业地产项目都进行项目变性，将工业用地直接变为住宅用地，并且操作成功。市场的不规范导致购买者对工业地产心存芥蒂。随着《意见》的出台，市场逐步规范，认可度有望逐步提升。 4.3.8 政府重视工业地产发展，给予政策扶持 政府重视工业地产发展，并给予相关政策扶持，对入驻园区的企业给予税收、租金等方面的扶持，鼓励企业科研创新、支持企业发展。如天府软件园入驻企业政府补贴租金10元/平米.月，高新孵化院入驻企业政府补贴15元/平米.月。 政府的扶持无疑会加速工业地产的发展，为工业地产项目的销售、招商带来机遇。 1、遭遇金融危机，办公物业市场需求放缓 受国际金融危机影响，企业纷纷紧缩开支。作为办公物业的一个细分市场，工业地产也难逃金融危机所带来的负面影响，销售、招商也将面临严峻挑战。 2、2011年成都写字楼市场放量井喷 2011年至今写字楼市场的竞争达到白热化，这将会使本来处于起步期的工业地产发展更加举步维艰。 关键词：威胁 综上分析，目前成都工业地产项目销售不容乐观。品质较高、推广力度较大的项目经过近一年的销售，销售率仍不到50%，项目销售大都停滞不前。 成都工业地产尚处于发展初期，各工业园区的产业集群效应还未显现，工业地产项目配套极不完善，硬件设施配套更是其一道硬伤。尽管单价较低，但300平米的起售面积使得其总价较高，无形中提高了购买门槛。恰逢国际金融危机，办公物业市场需求放缓，而2011年写字楼市场的放量井喷以及大量潜在工业用地即将推向市场将使得本来就不太乐观的工业地产发展更加困难。 结论 总部基地开发模式 5 工业用地运营模式报告 工业土地、工业地产界定 工业地产特征、模式及发展趋势 总部基地开发模式 凯旋项目开发借鉴 1 2 5 6 报告目录 国内工业地产发展简况 3 成都工业地产发展现状 4 工业土地、工业地产界定 1 1.1、工业土地界定 是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为50年。 工业土地 工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业 为依托、地产为载体的工业物业总称。 工业地产之消费者 主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。 工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。 工业地产之功能涵盖 行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。 1.2、工业地产界定 工业地产特征、模式及发展趋势 2 物业分类 属性特征 开发模式 影响因素 发展趋势 开发风险 盈利模式 2.1 工业地产的主要特征 工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。 政策主导性强、专业性强 工业地产受地方政府、经济、 产业发展、政策等影响很大； 工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产 业发展需求及功能要求； 区域性强 由于工业发展具有 很强的聚集效应， 不同区域具有不同的 主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。 投资大、投资回收期长 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，