第四章-国立政治大学.doc

第四章 購物中心之經營管理 第一節 購物中心源起 根據美國的資料記載，購物中心從最早的形成到現在的最新型態已有五十餘年，約占二百多年歷史的四分之一，算是一個行之有年的商業活動形式。其實在古老的社會中，購物中心的傳統型態早已成立，每星期、每月一次或不定期的「集市」對老百姓來說是一件大事；在這個時候，農民會到這個集市的地點來進行交易，可能是以物易物或是用錢幣等代替品的方式買賣日常生活所需的用品。這些市集的地點通常是位於所居住城鎮的中心，或是有眾多人口及大眾方便到達的地方，因為農民認為聚集在這種地區才能達到他們提供最大且最有效的服務，並吸引最多的人前來購物，這也就是購物中心的基本概念。 當有更多的管理觀念及方式形成時，現代購物中心的雛形就慢慢呈現。一般大眾通常會認為管理一個購物中心與管理其他辦公大樓、住宅大廈、或是工業廠房相去不遠，其實這些不同使用型態的活動在管理上有相當大的差異。住宅大廈或是辦公大樓通常是以出售或出租為處分型態，並且由住戶成立管理委員會或外來的管理公司負責清潔、保全或空間出租/出售等簡易的工作，但是購物中心的管理卻不是這麼的單純。購物中心與其他不動產在管理上的最大差異，在於購物中心的承租商家與購物中心的管理者之間存在者一種相互依存的關係，管理單位藉由各種管道及方法尋求有名的品牌、有潛力產生高營業額的廠商或是能支付高額租金的商家進駐購物中心，如此一來，便能提高購物中心的知名度，並且易於管理。 美國的不動產管理協會(Institute of Real Estate Management,簡稱IREM)曾依各種類型不動產管理其管理之難易度進行排名，其中購物中心的管理難度最高。原因除了上述幾項外，購物中心內眾多承租者的組合配置及招商、租金的收取及使用、承租者參與購物中心整體促銷及廣告等活動的配合都是相當的複雜。 作為一個成功的購物中心管理者，所應涉及的知識領域相當的廣，包括管理、租賃、經營、商業法、保全、民法、不動產法、人際關係及人力資源的運用、會計及財務、市場行銷、社區關係行為、人口及相關資料統計、財產維修等，如此一來才能建立出完善的管理營運計劃。第二節 購物中心分類 根據美國都市土地協會之社區興建會議對於購物中心的定義，購物中心是指在當地貿易區域市場內之商用建築物，為了負責與其內部之所有店舖的溝通協調以及管理，組織成一經營運作單位；此單位並且提供其中所有店舖足夠的停車空間。 購物中心的分類方法有許多種，最常採用的方法是以其總營業面積(GLA)大小及主力承租者（anchor）的型態來決定。Alexandor和Muhlebach（1990，141：144）將購物中心分類為： 一、鄰里購物中心(Neighborhood center) 此購物中心的總營業面積為1,400坪到4,200坪左右，其中最主要的承租者為超級市場。有些中心則會引入藥局或家庭用品及維修店當成第二大承租者。 鄰里購物中心內之業種，包括自助洗（乾）衣店、錄影帶店、家庭用品店及餐飲店等約10-30家不等， 主要設置目的是為了提供鄰近居民便利的生活需求及服務。此類購物中心總服務人口為1萬人左右，大約10分鐘以內的車程可到達，而中心所提供的停車數量約50-100部左右。 二、社區購物中心(Community center) 社區購物中心的總營業面積大約為4,200坪到11,200坪，其主力承租者為一小型百貨公司，以及由超級市場、藥局、家庭用品店及其他店舖的組合而成。在社區購物中心內的其他店舖大多為餐廳、一般商品、流行用品店等，專櫃店數約20-40家左右。 社區購物中心的服務人口大約為4萬人左右，往來車程約15分鐘可到達，並提供100-400個停車位供消費者及商家使用。 三、區域購物中心(Regional center) 區域購物中心的總營業面積為11,200坪至28,000坪左右，主力承租者至少為一家大型百貨公司，其中包含流行商品、禮品、一般商品以及餐廳等，總店舖家數為40-130家左右。 此類型購物中心所服務的人口總數在10萬人左右，提供可停500-2000部小型車的戶外停車空間供大眾使用，並有劃設專供殘障者的車位，大約20分鐘內的車程可到達。台茂家庭娛樂購物中心TaiMall）、大江國際購物中心Metro Walk）均屬此種類型。 四、超大型購物中心(Superregional center) 超大型購物中心的總營業面積在28,000坪以上，主要的主力承租者為四家以上的百貨公司，並有100家以上的小型店舖。 此類型的購物中心所提供的服務範圍在10萬人以上，並提供2000部以上的停車位供消費者及廠商使用，最慢行駛半個小時便可到達。 風城購物中心WinDance）基地面積11920坪總樓地板面積102376坪停車汽車3000輛、機車3300、大型遊覽車20輛戶外