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第七章 房地产融资概述 本章着重讨论房地产融资的作用、房 地产金融市场、房地产融资中介，以及房地产证券化。 第一节 房地产融资的作用 一、房地产融资的涵义 融资是指各种资金的社会性融通。我们这里讨论的是狭义的房地产金融（不包括清算资金）——房地产融资，即利用各种可能的方法、工具为房地产投资开发、经营和购买等活动筹集、融通资金的活动。 融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有偿还性。 融资是有原则的。融资的一般原则主要是针对融出资金者所提出的要求。①流动性原则。②安全性原则。(3)盈利性原则。 二、房地产融资的作用 （一）房地产融资促进了房地产的开发建设 （二）房地产融资促进了房地产市场的发展 正是房地产资金融通渠道的存在，为购买者 提供了备齐这笔资金的有利条件。 （三）房地产融资在改善居民住房条件，提高居民居住水平方面发挥了积极的作用 三、房地产融资的杠杆效应 杠杆原理实际上是利用借款资本补充自有资金的不足来完成规模的投资。一般来说，借贷资金占资金总值（购价）的比例越高，杠杆作用也越强。 这里我们举一个例子进行说明，一房地产价格为100000元，年净营业收益为12000元，总收益率为12%（即12000÷100000）。假设年收益及资产价值保持不变。有一投资者从银行可获得资产价格75%的融资，自有资金率为25%，即25000元，贷款利率为10%，则每年需还贷款利息为7500元（即100000元×75%×10%），那么每年投资者净营业收益为： 12000-7500=4500（元） 自有资金收益率=4500/25000=18% 则自有资金收益率为18%，高于12%的总投资收益率。 （二）杠杆的三种影响 1、杠杆正作用。正的影响是说明融资能够增加自有资金收益率。自有资金收益率的提高是因为借贷融资的利息小于借贷给资产带来的收益。 2、中性杠杆作用。 3、杠杆的负作用。产生这种作用时，融资所带来的利息的负作用大于其对资产收益的作用。 第二节 房地产金融市场 一、房地产金融市场的概念及功能 房地产金融市场是为了高效 地运用资金，房地产资金的供应者和需求者进行资金融通和有价证券买卖交易的场所，是房地产货币资金经营方式和经营行为的总称。 （一）聚集资金的功能 （二）促进资金的横向融通 （三）提高资金的运用效率 在房地产金融市场上，市场主体对资金的获取和使用均要付出交易成本、承担市场风险，所以， 追求资金使用的效率成为资金使用者的主要经营目标和主要职责。 二、房地产金融市场的构成要素 房地产资金、市场融资主体（资金供求者）、市场中介和信用工具是房地产金融市场的基本要素。 （一）房地产资金 根据融资目的不同，房地产投资可分为消费性资金和生产性资金。房地产消费性资金是指以消费为目的而购买房地产的资金，发生在房地产流通和消费过程中。房地产生产性资金是与价值有关的经济范畴，是指房地产投资开发经营活动 的财产和物资的货币表现。 房地产生产性资金按企业资金的性质可划分为固定资金和流动资金；按企业资金的来源可划分为自有资金和非自有资金。 （二）房地产融资主体——资金供求者 一般说来，房地产融资活动是通过融资主体根据房地产消费或经营对资金的需要，向融资机构提出的融资需求。融资机构再根据不同类型的融资需求及其特点，设计出融资主体需要的多种融资形式，为融资主体服务，实现融资的任务。 融资主体既是融资机构服务的对象，也是房地产融资的供需者。从融资目的上看，融资主体可以是投资开发经营房地产者，也可以是购置 房地产自用（或称房地产非经营使用）者。 1、家庭。在成熟的房地产金融市场上，家庭是房 地产金融市场上最大的资金供求者。 2、企事业单位。企业型房地产融资主体有两类：一类是非房地产经营企业，它们是位于城市的一般工商企业；另一类是房地产经营企业。它们都是房地产融资主体，但其融资的性质和范围有很大区别。 3、政府部门。 4、房地产金融机构。 （三）市场中介 房地产金融市场的交易中介大体上可分为经纪人和交易商。以金融市场的信用供给来说，主要是指房地产金融机构。 （四）信用工具 房地产金融市场的信用工具种类繁多，包括政府和其它市场主体发行、签发的公债、国库券、股票、公司债券、抵押契约、可转让存单和各种票据等。 五、影响房地产融资的社会经济因素 （一）通货膨胀的变化 （二）银行利率高低的变化