房屋所有权转移登记之行政法效力及审查标准.pdfVIP

一 、 从一个案例谈起 形成的所有权变动：法院、仲裁委员会的法律文书；政 2007年4月，张某与李某共同出资购买一套商 府的征收决定；继承或受遗赠。 品房，与卖方陈某签订了商品房买卖合同，但未办理 探讨房屋所有权转移登记的行政法效力及其审 所有权转移登记。2007年5月张某采取伪造的方 查标准问题，必须首先研究该行为的性质。行为性质 式，将买卖合同中的签章由“甲方张某、李某，乙方陈 影响着审查标准的建构，并决定了登记在民事诉讼中 某’馀改为“甲方张某，乙方陈某”，到房产管理部门办 的效力。 理了房屋所有权转移登记。李某得知此事后，以张某 1．理论渊源——公权与私权的调整与保留 侵犯其财产权为由进行民事诉讼，举证期限内提交了 登记制度无论在起源时还是在现在，大都集中在 真实的买卖合同和所有权人错误登记为张某的《房屋 私权领域，但它同时也兼具公法性质。具体到房屋所 所有权证》。但法院认为，民事审判无权审查房产管理 有权转移登记，转移登记的原因关系，如买卖、赠与 部门的登记行为，房屋所有权证书对法院具有拘束 等，是当事人意思自治的领域，而在此基础上，行政机 力，根据《房屋所有权证》的记载，张某是该房屋的所 关的登记行为亦是完成物权转移的必要条件。这一 有权人，其并没有侵犯李某的财产权，于是判决驳回 “调整”与“保留”的过程，于私法上提高了物权变动的 诉讼请求，并建议李某进行行政诉讼。之后，李某又以 公示公信力、确保交易安全，于公法上维护了公共利 房产管理部门没有尽到审查义务造成错误登记为由 益、保障了社会稳定。 再次提起行政诉讼，行政审判认为房产管理部门进行 2．房屋所有权转移登记之行政确认性质 房屋所有权登记只需形式审查，并没有真实性审查的 由于登记在制度起源上跨越了公法与私法两个 义务，遂判决驳回诉讼请求。 领域，所以对其性质的界定众说纷纭，大体有私法行 李某的合法权益在行政诉讼和民事诉讼中都没 为说和公法行为说两种。在公法行为说中，又分为准 有得到保护，给我们留下了诸多思考：房屋所有权转 行政行为说、行政许可说、行政确认说、独立行为说、 移登记的审查标准应否限定为形式审查?该登记在民 法律属性多元说。 事诉讼中对法院是否有拘束力?这些问题的实质可归 笔者认为，我国房屋所有权转移登记是行政机关 结为房屋所有权转移登记的性质、行政法上的效力及 行使国家公权力对私权进行某种程度的确认以提供 其审查标准问题。 公信力保障的行为，登记机关与申请方的法律地位并 二、房屋所有权转移登记的性质分析 不是平等的民事法律关系，故不同意私法行为说。至 房屋所有权转移登记，即申请人申请登记机关就 于行政许可，其目的是利用法律将一定范围的自由领 房屋所有权的转移依据法定程序记载于不动产登记 域控制起来，以限制为基础，再由行政机关进行一般 薄的行为。文中所探讨的“转移”不包括根据如下原因 禁止的解除，相对人此时方能进行某种行为，典型的 2 29黼 2 期 许可性质登记为国有土地使用权出让登记；而房屋所 行为，目的是对相对人的权利义务进行确认或否定。 有权转移登记目的在于确保相对人登记后会受到法 行政确认与准行政行为最大的区别在于其会直接影 律的特殊保护——获得房产的所有权并产生对世的 响相对人权利义