《松泉阁》项目营销推广建议案.doc

第一篇 市场综述 一、深圳宏观市场分析 2003年上半年，市房地产市场继续保持健康发展的态势，供给增幅减小，需求全面增长，供求趋于平衡，价格继续保持平稳，宏观调控成效明显。1市场需求全面增长，高档住宅、商铺需求增势强劲 381.8万平方米，同比增长66.4％。6000元以下的住宅预售面积占总预售面积的59.8％，与去年底相比降低2.2个百分点；6000－8000元住宅预售面积占总预售面积的22.6％，与去年底相比下降1.4个百分点；8000元以上的高档住宅预售面积占总预售面积的17.6％，与去年底相比增长3.6％。表明市对高档住宅的需求仍然旺盛。 商铺预售面积达192万平方米，同比增幅达77％。商铺的明显升温，一方面是由于今年深圳经济继续高速增长（上半年全市累计完成GDP1172.83亿元，同比增长15.9％），有力地促进了商铺市场密切相关的的第三产业的发展；另一方面是因为加入WTO、二十四小时通关及CEPA协议的签署等利好因素，大大加快了深港经济一体化及深圳与境内、境外的经贸合作，促使更多的外地、外资企业抢滩深圳，增加对商铺的需求。2．市场供给增势放慢，供求关系趋于平衡 2003年上半年市共批准预售商品房397万平方米，同比增长5.2％，与去年上半年批准预售面积相比，同比增长了13.27％，增速明显下降。和商品房预售面积381.8万平方米相比，供求关系趋于平衡。表明政府严控新增商品房用地等防止市场过热的宏观调控政策已经开始取得成效。 3．商品住宅预售价格稳中略升，市场发展理性 5558元，与去年底相比微升了0.2％，住宅价格基本没有变化。截至今年上半年，市商品住宅价格已连续5年保持在5％的波动范围之内，表明房地产市场继续在理性、平稳的轨道上运行。 二、罗湖片区发展状况 1、2003年罗湖新建、将建项目 今年罗湖房地产新项目遍地开工，20多个新建将建项目，总建筑面积超过200万平方米。罗湖地产睡狮变猛龙，今年楼市要上演猛龙抬头的好戏。 短短二十几年的开发建设，罗湖的城市形态已趋成熟。对房地产市场而言，可供开发的土地日益稀缺， 使罗湖楼市前景顿时暗淡下来。在寸土寸金的罗湖，今年新开工房地产项目数量之多，开发量之大，着实出乎人们意料。 特点：大盘众多热点纷呈 分析今年罗湖新建楼盘，其显著特点就是楼盘规模大，且各具特色，建筑面积在10万平方米以上的就超过10个，其中更有总建筑面积达47.4万平方米的华润中心。这是华南甚至全国最大的现代都市商业项目，地处在蔡屋围金融中心，由香港华润集团投资40亿元建造。工程自去年10月31日开工以来，项目建设和招商工作进展顺利，今年2月24日喜获农业银行13亿元人民币贷款用于项目建设。这是个对深圳楼市产生重要影响力的项目。4期山水城，现开工的西区总建筑面积将超过20万平方米，建筑规划在秉承1、2期豪宅风格的基础上处处创新，更加大气现代。与前几期不同的是，4期共规划有6万平方米的商业面积，将吸引商业巨头加盟，届时，百仕达社区商业配套将得到全面加强，生活环境更加完善 .合正星园、阳基投资和华业投资的阳光天地、鹏运广场物业发展公司的鹏运广场，也都出手不凡，他们将为罗湖楼市增添不少活力。26万平方米，有望为旧城改造树立标杆。金光华集团的南国电影院改建项目——金光华商业广场，建筑面积也超过10万平方米，是仅次于华润中心的大型商业项目，因其独特的地位而倍受市民关注。2000年曾成功开发明星楼盘环岛丽园的冠懋房地产开发有限公司，此番再次出击，在人流畅旺的春风路开发了金色都汇项目，充分借用口岸物业的优势，主攻外销市场和投资客金光华集团在北斗路的旧城改造项目，与朗钜地产的朗隔街向望，这3个楼盘将把罗湖口岸物业带上一个新台阶。罗湖在建将建楼盘一览项目名称?总建筑面积（单位：平方米）华润中心?香港华润集团? 47.4万半岛地产 26万百仕达四期山水城21万城市天地广场汉国置业?17万.名豪居?鸿基房地产?120324 崇德.雍翠华府崇德房地产119730 鹏运广场鹏运广场物业发展11万金光华商业广场10万金光华北斗路项目金光华集团约10万2期嘉宝田乡村俱乐部约9万丰湖花园农产品股份75877 鹏城.合正星园世纪房地产开发71639 金色都汇 67015.5 仙桐御景家园 海辰物业 6.5万 福田房地产开发 58000 阳光天地华业投资 阳基投资 56118.7 碧岭华庭2期 祥云实业 4万多 朗园 41648 翠拥华庭二期 京武投资4万 深圳经济特区房地产30629 由于罗湖发展空间越来越小，见缝插针式的项目无论在居住环境，还是交通方面都存在先天不足，因此，罗湖一定要开始进入旧城改造时期，否则将被福田、南山远远抛在后面。这从另一个侧面衬托了罗湖大型社区的稀缺，相信随着时间的推移