130529巢湖曼哈顿项目市场定位及初步建议概述.ppt

颂唐观点：当前市场上在售楼盘所聘请的物业公司，其特点是本地化、整体水平较低。 物业管理建议 建议开发商自持或聘请本地知名物业管理公司，改变传统物业管理理念，升级为物业服务，在成本控制的情况下提高项目的附加值。 宽带、电话、有线电视的信息网络系统 物业管理系统 电表、水表、煤气户外远程抄表系统 周全 物业服务 安保服务 信息服务 生活服务 智能化周界防越报警系统 闭路电视监控系统 24小时定时不定时安保巡逻 对讲访客系统 消防系统 公共卫生保洁 生活设施维护 绿化、花卉园艺管理 车辆停放管理 各类费用代收代缴 代收发报纸、信件 物业管理建议 颂唐观点：聘请专业的物业管理队伍提供优质的物业服务，为本项目产品加分。 商业 整体定位 我司将针对项目的住宅和商业分别进行定位分析 项目整体定位分析 住宅 开发目标 目标一：旨在服务于自身住宅的社区型商业。 目标二：打造一应俱全的消费场所，辐射周边区域居民 巢湖·首席·体验式休闲时尚邻里商业中心 ——完善社区性商业功能，是服务中心新里程碑。 整体定位 全年龄消费人群 儿童 年轻人 商务人士 家庭主妇 三口之家 退休群体 项目整体定位 围合、开放式的城市首席邻里中心 打造成为提升城市品位、完善城市功能、展示城市 生活魅力的商业体 城市休憩区，巢湖新城市生活的缔造者！ 特征 一线城市 二线城市 三线城市 四线城市 物业类别 商业、写字楼、住宅、酒店式公寓、酒店 商业、写字楼、住宅、酒店式公寓、酒店 商业、住宅、酒店、写字楼 商业、住宅 业态 综合类为主 综合类为主 综合类为主 低端日用必需品+餐饮 虽多为综合类业态，但业态组合及入驻品牌差异明显 入驻品牌 奢侈品、 国际、国内一线品牌 国际、国内一线品牌 少量国际品牌，大多为国内知名品牌及地方性品牌 以国内品牌为主，包含大量地方性品牌 主力店 主力店种类繁多，包括购物中心、影院、KTV、大型餐饮、大型超市等 主力店较多，仅略少于一线城市 一般引入2-3种不同业态的主力店 主力店相对单一，一般以大型超市、大型餐饮为主 持有模式 以开发商长期持有为主 较多商铺长期持有 少量核心铺位长期持有 条件可行下全部售出 市场机会 几乎饱和 核心位置已经缺失 竞争日趋激烈 市场空缺大 辐射范围 辐射周边城市 辐射区域人口 辐射全市人口 辐射全市人口 不同级别城市商业特征 颂唐观点：巢湖目前由地级市改为县级市，商业发展有别于一二线城市，其中日用百货+餐饮为主、娱乐为辅的定位更能符合四线城市消费的特征。目前城市商业业态单一，中高端市场机会较多。 整体布局建议 轻餐饮、酒吧、SPA、足道等 社区配套（银行、邮局、洗衣店、花店等） 精品零售（男女装、鞋帽） 大型餐饮（KFC、澳门豆捞等） 数码电器体验店 女人街 婴幼儿、早教 品牌特色餐饮 颂唐观点：通过具有针对性的业态分类，在地块的各个区域创造吸引力，设置主力店，起到疏导人流的作用，增加各个铺位的到客率。 业态发展建议 业态 具体种类 备注 餐饮 （35%） 大型品牌餐饮 以安徽当地知名品牌为主；并建议引入一家知名连锁火锅店，吸引人气 品牌快餐店 以西式快餐店为主 特色餐饮 当地小型特色餐饮，如面店、奶茶店等 零售 （35%） 品牌男女装 国内知名品牌 运动服饰 国内知名品牌服饰　 眼镜店 引入1~2家眼镜店　 婴幼儿 引入国内知名婴幼儿用品专卖店 数码电器 引入1家品牌店（苏宁、国美） 超市 （5%） 精品超市 如屈臣氏、万宁等 休闲娱乐 （15%） 酒吧 引入1-2家酒吧 美容SPA 引入1-2家当地知名SPA会馆 高级会所 引入1-2家高端会所 社区配套 （10%） 药店、银行、电信/移动网点、早教、花店、干洗店、 便利店、邮局、图文打印 补充完善区域生活配套 颂唐观点：项目整体定位于区域中高端，业态力求做到人无我有，人有我优，最终将项目成功塑造。 通过引入部分主力店，提升客户购买信心，并有益于项目的运营。 租售策略建议 颂唐观点：针对当前市场上常见的三种租售方式，我司将进行详细的分析其中优劣势，为本项目的发展提供最有利的建议。 租售方式 全部出售 先租后卖 租售并举 升值潜力低 投资价值低 商业价值低 资金回笼快 升值潜力高 投资价值高 商业价值高 资金回笼慢 升值潜力较高 投资价值较高 商业价值较高 资金回笼较快 租售策略建议 颂唐观点：通过客观的比较分析，我司认为“租售并举”的方式对本项目成功发展最为有利。项目入市之初，可部分出租、部分出售，待商业氛围逐渐形成，再出售部分自持商业，以获取最大利润。 　 方式一 方式二 方式三 全部出售 租售并举 先租后卖 优势 商业项目为当前市场的投资热点； 资金回拢最快，及时给予投资者或开发商丰厚回报； 有利于开发商资金回笼。 可制