房地产的策划细节.docVIP

房地产营销策划的细节 1、?? POP的实施，客户从起始地如何顺利至工地案场，需要道旗、路牌、高炮等POP的实施； 2、广告的功利性就是把客户吸引至工地案场；至于品牌塑造、形象宣传，这是房地产广告最基本的功能，在激烈的市场竞争中，把客户吸引至工地广告便成功了一半； 3、样板示范区对眼球的杀伤力威力无穷；边远地区的最好做好部分沿街商业，零租金吸引部分商家入驻。周边环境糟糕的做好景观示范区； 4、在公开前，业务执行要加强客户分析，尤其是区域与有效媒体的分析，以便及时调整宣传策略； 5、能否顺利公开发售，需要看有效客户的累计，一般情况下，累计有效客户需要达到公开所推房源量的三倍以上； 6、有效客户的累积是房地产广告终极目标；当大众传播开始效果不明显时，小众DM、派夹报就需要重点执行，对于业务员来讲，通过任何途径开发客户资源是理所当然的事情，所以如果业务员在为来人来电发愁时，不妨让他们主动出击，像做保险或传效一样挖掘客户资源。 7、房地产广告首先要赚眼球，不要让诗人或文学家来写文案，散文诗是无法打动喧嚣浮躁的心；一期NP报广需要形象、促销、卖点多种信息的整合； 8、房地产的品质塑造比品牌塑造更能打动人心，所以让客户看到的一定要比想象的更完美，广告不能豆腐块，业务员的服装不能脏西西，哪怕接待中心的不气眼的POP也要精致； 9、推广讲节奏，策划讲故事，不能让客户一眼看穿你，故事要娓娓到道来，给客户留点悬念或神秘感会让其欲罢不能； 10、如果项目的产品定位于中低档，小三房应首当其冲，面积控制在110平米之内，最好100平米做三房，但是如果项目定位于高端产品，千万不要堆砌一大堆小三房； 12、单身公寓或者SOHO的配套至关重要，最好要有商务中心或者公共的洗衣、代理等服务；小高或者高层样板房最好做有明采光的电梯门厅，首层入口最好做酒店式大堂，电梯的品牌、速度也很重要； 13、做样板房时，一定要做有飘窗的单位，如条件允许，卫生间最好也要有飘窗，这样就会偷来好多空间，欺骗眼球； 14、标准游泳池的尺寸是25X50，但一个月的维护成本要5-6万，如果不是超级大盘，千万不要头脑发热盲目上马，更不要痴呆到要做恒温泳池； 15、窗墙比往往是衡量一个项目是否高档的指标之一： ??窗占墙比的20%-30%，一般为低档房,大量经济适用房和从前遗留下来的老房子都是这种比例，而且窗的造型简单，中规中矩，缺乏美感； ???窗占墙的比例40%-5%，是现代住宅小区通常用的比例。窗的造型开始美化，出现了外飘窗、转角窗。窗户所用玻璃与蓝玻、绿玻、中空隔音玻璃； ???窗占墙的比例70%以上，一般公认为高档房，接近豪宅的尺度。这类住宅大量在客厅、卧室、甚至书房采用落地长窗。但是在北方地区这样做对节能保暖不利，造价也高，同时也有安全问题； ???对于本案来讲，建议窗墙比应控制在40%-50%，沿街比较嘈杂处采用双层玻璃（不建议用中空玻璃，否则成本会增加）； 16、在设计销海或者楼书时，记住一定要把优美的鸟瞰图、总平图片放大至撑满版面（最好半版），设想一下，一个大的小区，鸟瞰图只有豆腐块大，还是大社区吗？一个10万平米以内的小区模型一定要做到比1：150大；否则别人就感觉你太小了； 17、豪宅几大条件：稀缺景观、适度大面积、高端配置、豪宅的增值潜力、人文历史、地段、集体偏好性、小众的口碑传播，缺少两个以上的称不上豪宅； 18、楼盘模型、沙盘材料有：ABS（工程塑料）、PP（聚丙烯）、水晶、PC（聚碳酸脂），对于高端住宅来讲，模型的材质要讲究，水景最好能动起来，比例一般要做到１：２００，市中心豪宅模型要做到１：１５０，甚至１：８０； 19、步行街最大长度为650米左右比较合适，不会对人造成购物疲劳，同时对于同等条件的东西走向的步行街而言，南边的生意要比北边得好一些；对南北向的步行街而言，则东边生意要比西边的生意略好、人气略多） 20、对于三四线城市来讲，户外广告的效果远比报纸、电视好得多，但如果讲究广告的即时性，报广、ＤＭ、派夹报需要重点实施； 21、高端住宅一层与小区内部主要交通道路应在不同标高上，需要营造坡地感觉，保证住宅的领域感与相对私密感，并可以通过坡地的高度落差做叠水，营造动静结合、高低错落的景观空间 22、进深较大的多拼型Townhouse，可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成本增加不了多少，却是很大的卖点。（其实万科城市花园早就设计过此种户型，圣芭芭拉也有类似的灵感创意） 23、通常，多层住宅两端有山墙的的房子因噪音或日晒等原因不太好卖。可以将临近山墙的卫生间的窗子开大，（如条件允许可以做凸窗）增加直接采光面积，能提高卫生间的档次，有利于销售，还