南昌新建县沿海丽水佳园二期销售策略-52P.pptVIP

二期销售策略报告 （一）、产品SWOT分析 （二）、 目标客户分析 二、营销目标与销控措施 销控策略 决定销控策略的因素 年度目标； 市场竞争； 价格走势； 客户群的接受（客户积累量）； 季节性因素； 工程节点； 去化量 四、营销执行 解决的问题：如何提高客户来访量 2.2.1、如何实现以老带新 2.2.1、如何实现以老带新 2.2.1、如何实现以老带新 7)商业街包装及招商(完成时间：07年01月月15日)： 招商店铺工作计划 2007/01/20 营业商家正式营业 12 2007/01/11－2007/01/15 入驻商业铺货完成 11 2006/12/18－2007/01/15 入驻商业店面装修完成 10 2006/12/14－2006/12/17 店招及装修设计方案确定（设计、用材、费用） 9 2006/12/11－2006/12/13 确定正式入驻经营商业 8 2006/12/11－2007/01/15 商业街外立面、园林、小品方案实施完成 7 2006/12/04—2006/12/10 与部分商家进行广泛接触、洽谈 6 2006/12/01—2006/12/10 商业街外立面、园林、小品设计方案确定 5 2006/12/01—2006/12/03 商家资料收集 4 2006/12/01—2006/9/03 资料准备（谈判原则、优惠方案、品牌使用协议等） 3 2006/12/01—2006/9/03 考察学习南昌各小区商业街（万科、万达、恒茂华城） 2 2006/11/30 招商及包装方案定稿 1 时间节点 工作内容 序号 2007/01/20 营业商家正式营业 7 2007/01/01－2007/01/15 店招装修施工完成 6 2006/12/21—2006/12/30 店招设计方案确定（设计、用材、费用） 5 2006/12/16－2006/12/20 品牌确定（虚拟品牌） 4 2006/12/06—2006/9/15 资料准备（谈判原则、优惠方案、品牌使用协议等） 3 2006/12/01－2006/12/03 目标品牌收集、洽谈 2 2006/11/30 业态确定 1 时间节点 工作内容 序号 7)商业街包装及招商(完成时间：07年01月月15日)：续 引入品牌及虚拟品牌包装工作计划 8)北面市政公园展示（完成时间：2007年2月15日） 1、市政公园工程需完成到24号楼处； 2、北面入口处（临商业街西侧）景观需完成。 一、产品展示计划（现场打动客户） 二、通路及促销（提高上门量） 三、媒介计划（执行） 一期客户认知途径分析： 老带新客源近50%； 户外广告占12%； 报纸广告5%； 其它各占2%。 重点发展。 加大力度。 适度使用。仅在重要开盘日活动日发布1-2次 拓展小众渠道。 基础分析 提高上门量的三大武器: 1、以老带新——通过现有项目销售客户分析，以老带新是重要营销武 器，通过成交客户的口碑传播、介绍，可信度高，能够有效去化项 目； 2、DM直邮——现阶段我们需要控制营销费用，但又有效传达项目信 息，因此，费用节省、精确制导的DM直邮，可直接将有效信息传 递到目标客户，扩大项目认知度，快速拉动销售，因而也将是本阶 段的重要营销武器； 3、SP促销——目前销售现场人气严重不足，无法形成浓厚销售氛围， 而合理科学甚至新奇的促销，不仅能够聚集旺盛人气，也直接促使 目标客户产生购买欲望，并达成购买行为。 400多组老客户，是本阶段最宝贵的营销资源！ A、精神利益点 让客户产生自豪感： 策略：全国丽水家园品牌系列展览（摄影、日历、丽水系列的开发历史、故事等 等）、优质服务主题月等； 让客户产生 炫耀感： 策略：丽水家园开盘一周年盛情回馈（一年来，丽水开发前后的比较：增值）； 让客户对美好生活充满期待： 策略：保育幼儿园教育展、元旦迎新、元宵节灯会、丽水家园美丽生活幼儿书画比 赛（钢琴比赛）、商业街开街； B、物质利益点：给予客户相应的物质奖励，促使其带动新客户； C、话点（理由）：不断制造美誉话题（事件），让客户自然宣传，吸引新客户。 2.2.1、如何实现以老带新 1、如何实现以老带新 2.2.1、如何实现以老带新 2、积极拓展有效新客户 DM直邮、精确制导 围绕目标客户群，结合项目的推广节奏，以新建县的企事单位为主、有周边乡镇的企事业单位为辅，分阶段进行直投。 第一阶段，新建县及其乡镇所有的金融系统、电力系统、电信系统； 第二阶段，新建县及其乡镇所有的公务员； 第三阶段：新建县及其乡镇所有