唐山新绿洲绿岛花园市场研究报告[商业部分]精品.docVIP

唐山新绿洲绿岛花园（商业部分）市场研究报告（上）.doc 项目承接：九力公司 项目经理：王新明 项目督导：王 伟 报告撰写：王新明 孙鲁峰 陈 刚 报告时间：2004年7月 目 录 目 录 2 第一部分 项目背景及技术报告 4 一、项目背景 4 二、技术报告 5 第二部分 调查主要发现 7 第一章 唐山商业总体市场分析 7 一、唐山概况 7 二、唐山市商业经济发展概况 8 三、唐山市近期商业供给分析 11 第二章 本项目商圈分析 13 一、项目商圈界定 13 二、项目商圈消费群体分析 14 三、项目车流人流分析 17 第三章 竞争项目分析 21 一、新天地 21 二、远洋城 22 三、唐人街 23 四、新街 24 五、玫瑰庄园 25 六、竞争项目总结 26 第四章 唐山商业经营户研究 27 一、商业经营户背景分析 27 二、目前商业经营状况 29 三、唐山商业氛围及商业地产价值认知状况 34 四、商业需求状况 40 五、本项目接收度研究 49 第五章 唐山商业投资客研究 59 一、商业投资户背景分析 59 二、商业投资客投资历史分析 61 三、唐山商业氛围及商业地产价值认知状况 61 第一部分 项目背景及技术报告 一、项目背景 唐山新绿洲房地产开发有限公司拟开发的新绿洲项目，位于唐山新华道，四至位置为：东至72师师部，南至新华西道，西至24军和124团，北至银安雅园用地、接近西山道。 本项目用地呈“z”字形，南北约500米，东西约300米（加上最近从124团租赁的地块长度，东西总体临街长度400米），其中商业部分南北约70米，东西长度400米。 北京九力营销顾问公司接受唐山新绿洲房地产开发有限公司的委托，对商业部分进行前期的市场调研和定位策划工作，本报告为前期市场调查报告。 本次调研需要达到的主要目的有： →全面分析与调查唐山地区商业经营状况，业态特点、租金状况、未来商业发展状态，从而确定本案的定位； →通过分析确定项目的业态、户型、租金、租户、投资人、销售价格等确定本项目定位； 本次调研主要包括如下几个方面的工作： 唐山市商业总体市场分析； 本项目商圈研究； 本项目竞争项目研究； 唐山商业经营户研究； 唐山商业投资客研究； 唐山市普通消费者商业消费需求研究； 唐山大学生消费购物及需求研究； 调研结论及初步建议； 二、技术报告 本次调研工作主要完成了对如下群体的访谈和调研： 完成了对唐山市区的主要商业设施的调查摸底工作，本项工作主要通过实地考察和采用与相关物业访谈的方式进行； 完成了对主要竞争项目和参考项目（远洋城、唐人街、新街、新天地、玫瑰庄园）的摸底调查工作，本项工作主要采用实地考察和与相关项目销售人员当面访谈； 对33位唐山市商业地产投资客进行了定性深度访谈调查； 邀请了14名唐山市商业投资客和商业经营户召开了2场座谈会； 对150位唐山市各类商业经营户进行了问卷调查； 对260名唐山市长住居民进行了商业消费需求的定量问卷调查； 对50名河北理工大学在校学生进行了大学生消费需求定量问卷调查； 第二部分 调查主要发现 第一章 唐山商业总体市场分析 一、唐山概况 1、地理位置 唐山位于环渤海地区与环京津交汇地带，与首都北京相距150公里，与著名工业城市天津市相距120公里，是联络华北、东北两大地区的咽喉。隔海与朝鲜、韩国、日本相望，成为东北亚区域经济的重要组成部分。13472平方公里，总人口704万，其中市区面积3874平方公里，人口293万。近年来，唐山的国民经济持续发展，是全国最具活力的18个特大城市之一。“九五”期间，全市GDP年均增长14.3%，2002年全市GDP完成1102亿元，经济总量占全省六分之一强，全国百分之一强。唐山市位居燕山南麓，地势北高南低，自西、西北向东及东南趋向平缓，直至沿海。北部和东北部多山；中部为燕山山前平原；南部和西部为滨海盐碱地和洼地草泊。唐山虽临渤海，但属于暖温带，又受典型的温带季风影响，因此属暖温带季风气候，呈现出明显的大陆性气候特征。唐山交通方便，京哈、通坨、京秦、大秦四条铁路干线横贯全境。高速公路发达密集，京沈、唐津、唐港、西外环四条高速公路在境内交汇互通，构成了独特壮观的“O+X”型高速公路网络，总里程达288公里，高速公路的密度达到发达国家水平，被国家列为全国45个公路主枢纽城市之一。唐山的水路运输能力持续增长，与北京联合兴建的京唐港是中国北方的重要出海口，港口货物吞吐量连年增长，2001年跨入全国大港行列。2002年港口货