大型住宅小区建设项目可行性研究报告.doc

可行性分析报告 课题名称：**·家园可行性研究 院（系）： 经济与管理系 专 业： 工商管理 姓 名： 学 号： 教 师： 二○○五 年 六 月 十五日目录 1 项目总论 1 1.1 建设项目概况 1 1.2 项目建设的必要性 2 1.3 可行性研究编制的依据 3 1.4 项目主要财务数据及评价指标 4 1.5 结论及建议 4 2 市场分析 6 2.1 宏观经济形势分析 6 2.2 **市房地产市场分析 7 2.3 项目的SWOT分析 16 2.4 市场定位 21 3 项目建设条件 23 3.1 项目建设的自然条件 23 3.2 项目建设的用地条件 23 3.3 项目市政配套条件 23 3.4 项目周边配套设施 23 4 项目规划方案 24 4.1 规划设计的指导思想 24 4.2 规划设计的原则 24 4.3项目规划设计方案 25 4.4 项目技术经济指标 29 5 项目开发进度安排 30 5.1 项目建设方式 30 5.2 项目开发的各项内容 30 5.3 项目开发进度安排 30 6 项目营销方案 32 6.1 项目定位 32 6.2 项目营销方式 39 6.3 项目销售准备 39 6.4 项目销售实施各阶段策略 40 6.6 项目销售计划 43 6.7 项目资金回笼计划 44 7 项目总投资估算及资金筹措 45 7.1 项目总投资估算的依据 45 7.2 项目总投资估算的原则 45 7.3 项目总投资估算 45 7.3 项目资金筹措方式与使用计划 48 8 项目财务评价 49 8.1 财务评价基础数据选取 49 8.2 项目财务评价基本报表 50 8.3 项目财务评价 50 8.4 项目财务评价结论 51 9 项目不确定性分析 52 9.1 项目盈亏平衡分析 52 9.2 项目敏感性分析 53 9.3 项目风险控制对策 55 9.4不确定性分析结论 56 10 项目综合评价结论及建议 57 10.1 项目综合评价结论 57 10.2 建议 57 参考文献 59 附录 60  1 项目总论 1.1 建设项目概况 1.1.1 建设单位基本情况 本项目建设单位**地产，是由**公司和**有限公司共同出资组建的专业房地产开发公司。公司成立于1996年，注册资金为2.6亿元。 **地产是国内颇具影响力的房地产品牌之一，拥有房地产开发一级资质。先后开发了**花园、**大厦、**苑·欧洲世家、**城市花园、**田园都市等多个房地产项目。经权威部门评估，**地产品牌价值达到11.03亿元。如今，**地产已经成为**房地产行业的领跑者。 **公司是**高科（集团）公司的全资房地产公司。公司成立于1996年，注册资本1亿元人民币，以房地产项目开发经营、市政配套建设、产业项目投资为主，兼营机电产品、化工产品、轻工产品的销售以及信息产业、物业管理、工程承揽等业务。公司以“理顺关系，盘活资产，务实经营，挖掘潜能，发挥优势，稳健发展”为经营理念，始终关注企业文化的建设和经营理念的凝练，塑造了一支勇于创新、敬业奉献、拼搏向上的优秀员工队伍。　　 1.1.2 项目概况 **·家园项目是**地产开发建设的大型住宅小区项目，位于**市**南路以东、**路以北、**路以西，南临绕城高速、接规划中的**路。 本项目的市场定位为中高档住宅小区，兼有少量商业物业。其中大部分住宅为小高层，少部分为高层，沿街楼群底层为商铺。规划总建筑面积为488740平方米，其中规划住宅建筑面积404150平方米，规划商业建筑面积28990平方米。容积率为2.74，绿地率为42%。项目自有资金57060万元，贷款31040.63万元。本项目三通一平已完成，地上没有待拆迁的建筑物，建设用地呈长方形，占地面积约为309亩，其中待征地面积约为41亩。 1.2 项目建设的必要性 本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现： 1.2.1 **市房地产市场的需要 伴随着住房市场化，中低价位的住宅面向中低收入阶层，中高价位住宅则面向中高收入阶层。由此，形成了以廉租房、经济适用房、商品房、别墅为主体的住宅结构。专家研究显示：一个城市，当人均GDP达到一定程度，就会出现居住郊区化趋势。目前多数**民众愿意把南郊和西高新作为居住首选。在**郊区，确实应当出现了一些规模较大、环境较好、比较价格相宜的楼盘，从而实际加速居住郊区化的进程。投资建设西部电子信息基地住宅小区项目，可以满足一部分较高收入家庭的住房需求。 1.2.2 **市城市总体规划的需要 根据**市城市总体规划，近