成都保利春天花语定位及营销方案9.pptVIP

价格 保利 产品 千亿保利。 冲刺百亿成都。 保利城已在城北立足。 50-95㎡， 中小面积，中高赠送 兼顾功能实用性及舒适性。 项目价值启示 低实得单价 低总价 保利品牌、花语系、快销产品 项目价值是综合而论，而非独立 借助品牌优势，合理铺排入市； 保利扩大成都布局； 花语系列全新绽放； 城北迎来春天花语； 花语系 成熟“花语系”品质保障。 2013年全城齐发，品牌效应。 项目营销环境分析 营销环境启示——“定位已经先行一步 营销还需快人一步” — 把握品牌及产品优势！ — 理解区域及客户特点！ — 借鉴竞品营销特征！ — 抓住市场发展机遇！ 蓝光COCO系列案例分析 项目名称 项目规模 区域 项目特点 蓝光公馆1881 60亩 高新区神仙树 高端电梯 蓝光云鼎 22亩 金牛区蜀汉路 高端公寓 蓝光四叶城 70亩 温江国色天乡 普通住宅 蓝光金楠府 54亩 成都武侯区双楠 普通住宅 蓝光锦绣城 133亩 成华区东方新城 普通住宅 蓝光紫檀山 320亩 温江国色天乡 别墅 蓝光花满庭2期 101亩 新都大丰 普通住宅 蓝光观岭 4200亩 金堂 别墅 蓝光空港国际城 700亩 双流航空港 总部办公 蓝光coco时代 58亩 成华区建设路 coco系列 蓝光coco金沙 43亩 青羊区外金沙 coco系列 蓝光coco蜜城 54亩 青羊区内光华 coco系列 在coco系列前，蓝光成都在售项目主要包括高端电梯、公寓，普通住宅，别墅，以及总部办公，总体涵盖面较广，但总体销售一般。 蓝光需要一个新的产品来活跃市场，而擅长的“短、平、快”开发模式则比较适合；在此基础上，进行产品升级。 标杆开发商已拥有标准化产品，对于“走出去”的蓝光也是必经之路， 回归蓝光擅长的“短、平、快”项目开发模式，coco产品系列应市试水。 加之后来加入的锦绣城，2012年下半年COCO系列销售30亿元，业绩引人瞩目。 蓝光coco系列—COCO金沙 规划：43亩，建筑面积11万平米， 1007户，规划有下沉式商场 开发：2012年7月12日开盘，先期启动项目临街物业，中庭房源最后推出 产品：项目面积段集中在55-89平米，大部分户型具有可变空间设计，且赠送面积较大 价格： 低总价，高赠送；实得单价较低 推广： 报广集中轰炸（12年报广约75次），配合网络大范围推广，户外，各类主题活动。 销售：成交均价约8500元/㎡，集中开盘，后期每月频推，销售情况好； 蓝光coco系列—COCO时代 规划：总建筑面积217500㎡，由8栋20-32高层建筑住宅、其2-3F为低层商业街 开发：2012年9月16日首次开盘 产品：面积段集中在53-70平米，控制面积，控制总价，满足居家功能，同时具备可变空间优势 价格：价格低开高走，单价适中，控制总价 推广：集中轰炸报广，户外灯箱、站台，各类主题活动， 销售：成交均价约9400元/㎡，大型开盘，集中推货，月度销售量高。 蓝光coco系列—COCO蜜城 规划：54亩，总建筑面积17.2万平米，1319户；其中，住宅建面11万平米，商业3万平米。 开发：2012年10月20日开盘，项目首推“楼王”位置，增强项目可视性，配合项目景观和商业启动 产品：63-67平米（平层），65-82（跃层）。平层小户是主打，1+1跃层是项目亮点。 价格：区域内平层户型具有总价优势，复式户型具有产品优势 推广：推广力度大。报广、站台广告、线下活动积极配合，成功塑造产品形象。 销售：成交均价11000元/㎡左右，大型开盘入市，销售情况较好。 开发条件 区域相对成熟，降低区域营销成本；规模适中，开发市场主流物业 开发特点 快速拿地，快速开发，快速销售，薄利多销，提高资金运营能力 均位于相对比较成熟的区域，有一定的房地产市场开发基础 均选择集中在40-60亩的中小地块，开发灵活，开发周期较短 容积率适中，一般在3.4-4.5，以市场主导的高层电梯为主 开发容积率 土地规模 区位 开发节奏 盈利水平 从拿地到首次销售一般在半年以内，快的仅仅只有4个月 在区域内并不追求单位盈利水平最大化，而是在具有单价、总价、产品等优势的情况下，实现快销走量 产品特点 控制面积和总价，降低区域购买“门槛”，做足内功，满足刚需家庭需求 营销特点 COCO系整体营销，线上线下全面覆盖，形成全城效应 线上大规模推广，以COCO系作为主体及案名，形成全城效应： 2012年6月起，COCO系列线上报广共余百次。 同时，在网络、户外、全城大范围覆盖。 产品 整体面积较小，以50-70平米居多，个别项目设计有特色的复式产品；功能齐全，配合一定的赠送面积，大部分可变为紧凑小套三 总价 产品在单价适中，面积较小的情况下，控制总价，总价主要集中在45-65万，降低了区