第二资产评估基本方法.pptVIP

第二章 资产评估基本方法 本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 资产评估方法 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。 资产评估过程结构图 评估环境 —社会 —经济 —技术 —法律 形成问题 评价指标 综 合 分 析 选 择 实 施 意 见 1 2 3 4 5 6 7 目的与动机 1 资料收集 2 鉴定与评价 3 假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 提出结论 7 活动过程 思维过程 资产评估基本途径和方法 市场途径 成本途径 收益途径 评估基准日 过去 未来 成本法 市场法 收益法 市场法 成本法 收益法 直接法 类比法 重置成本 成新率 重置核算法 物价指数法 功能重置成本法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 收益额 折现率 收益期 资产评估方法体系 第一节 市场法 一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 二、理论依据：均衡价值理论 三、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、 公开市场上要有可比的资产及其交易活动 --参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。 四、操作程序 确定被评估资产 选择参照物 比较差异因素 调整差异指标 综合分析 得出结果 1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。 1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。 以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。 对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。 五、常见的评估方法 利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征因素直接与评估对象的同一基本特征因素进行比较而判断评估对象价值的方法 1、直接比较法 现行市价法 市价折扣法 成本市价法 功能价值类比法 价格指数法 成新率价格调整法 1、直接法 案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2013年2月1日。 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。 分析：由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元) 案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1999年，位置在某市闹市区，评估基准日为2013年5月1日。 在待估房屋附近，于2011年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为580000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 分析：由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 经调查，2013年居住用房价格与2011年相比上升了9.3%，则： 资产评估值=580000×(1+9.3％)=633940(元) 案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2012年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2012年8月1日。 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元） 案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为2005年6月30日，评估基准日为20