房地产评估案例市场法（2020年10月整理）.pdf

房地产估价案例分析 1 一、市场比较法 ＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建 筑面积 69,720.566 平方米，土地面积为 1930 平方米，地处新区中心区域。 2 ．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让， “土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975 平方米；上部建筑北幢 69,720.566 平方米，建筑物属 ＊＊银行所有，钢混结构； 估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下4 层，委估建筑面积为 69,720.566 平 方米。 3 ．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区 ＊＊＊路 ＊＊号；地处金融区内，估价对象为 北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。该建筑物 为 ＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼 61,276.486 平方米，地下为车 库，建筑面积 8444.08 平方米（车位 116 个）。 该楼为钢混结构，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。 建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯 11 部，观光电梯 4 部，货梯 1 部。 进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入， 双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进 2 口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖) ，大堂挑空二 层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施 齐。该大厦紧邻 ＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型 相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 实例 项目名称 地址 标价 A 新**国际大厦 **南路 360 号 $2,800 B **联合大厦 **东路 139 号 $2,800 C **证券大厦 **南路 528 号 $3,000 B.比较因素条件表 比较因素条件表 物业名称 待估对象 可比实例A 可比实例 B 可比实例 C 因素情况 名 称 ＊＊银行大厦 新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦 坐落位置 ＊＊＊路 ＊＊号 **南路 360 号 **东路 139 号 **南路 528 号 所处地区 **新区金融区 **新区金融区 **新区金融区 **新区金融区 建筑用途 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 单价 待估 22,480 22,480 24,090 交易日期 20 15 年 6 月 30 日 20 15 年 8 月 2015 年 7 月 20 15 年 7 月 区 商业繁华度 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区