华侨星都项目运营的方案.doc

“华侨星都”项目 运营方案 湖南集方家居投资管理有限公司 二○一二年十月二十一日 目 录 一、 名称 二、 项目 1 三、 1 四、 3 五、 4 六、 项目 4 七、 项目 5 八、 项目销售收入 九、 项目 7一、项目名称 “华侨星都”建设开发项目 二、项目运营主体 湖南集方家居投资管理有限责任公司成立于2000年，经过10年的积累，2011年通过对行业资源整合、重组成立“集方投资”，公司注册资金1000万。成为集销售网络体系、产品体系、工程体系、设计体系、融资体系，五大运营体系为核心的人居配套服务投资集团公司。 战略上：装饰行业主要是高度劳动密集的手工制作为主流的作坊式运作模式，公司提出国际化设计，工厂化定制，模块化施工，把行业由手工作坊式粗放式制作提升为工业化精密制作，把复杂作坊运营方式升级为模块化规范运作，把区域性零散采购升级为规模化系统采购，把个体竞争升级为产业集群竞争。 业务上：公司拥有管理输出、产品输出、设计输出、工程输出、人力资源输出、模式输出、资金输出、营销管理输出八大业务板块，为运营艰难或渴求更大发展的同行提供了涅槃重生的机会。 产业布局涉及家居研发、装饰企业托管、家具制造及装饰工厂化生产等多重领域。集装饰设计，施工管理，材料配送，售后服务于一体的专业化装饰集团。 我们将自己区别于传统装修公司，其中很重要核心在于我们将自己定义于家居投资管理。集众所长，方成其大。 三、项目基本情况 一）项目概况 华侨星都项目位于长沙市开福区伍家岭北，项目规划用地4178㎡，建筑面积25993.52㎡。项目共计25层，其中包括地下二层，地上商业裙楼五层和办公写字楼十八层。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤8.4，建筑密度≤52%。 华侨星都原为长沙市农行1998年建设为自用办公用楼，由于省行规划及政策调整原因，2007年改由长沙东林置业投资有限公司拍卖后开发建设建设；项目相对其他旧楼改造而言，债权清晰。 截至2012年8月，项目已完成主体施工并已获得规划批准（已取得土地证，规划用地许可证和规划建设许可证已于2012年6月3日完成进窗公示【详见长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示】，并已进入施工图审查和投标程序，即将取得建设施工证）。 目前项目规划外立面改造及内部装修和开发期为1年，自2012年10月至2013年10月。 2012年9月，湖南集方家居投资管理有限责任公司即将对“华侨星都”项目及长沙东林置业投资有限公司全面收购，并投入后期开发建设。 二）项目地块优势 1）中央商务区 随着芙蓉路这条金融大脉向北延伸，喜来登、铂尔曼、华悦等高档商务酒店环伺四周，美美百货、岁宝百货、高尔夫球会等高端消费体依次排开。深国投商业规划、世纪金源mall开业、北辰三角洲启动，构成北城商业黄金三角，长沙“曼哈顿”商务集群已现雏形。 2）交通核心区 雄踞城市黄金中轴芙蓉路上，1号线地铁口岸带动物业急速升值，伍家岭波隆立交桥下行东西通道的提质改造，连横三一大道与银盆岭大桥，贯穿城市东西两岸，畅达市区各大站点，享受10分钟经济圈，提速未来。 3）区域未来规划 铁1号线施工，福元路大桥、营盘路过江隧道即将通车，　大北城的交通路网正在升级；高层住宅群、超级购物中心、超五星级酒店等地标建筑，将陆续密集呈现，辐射出北城楼宇经济的浦东效应；秀峰公园的开门迎客、洪山公园的即将启动、浏阳河风光带的延长线动工、两馆一厅的即将开放等，使大北城资源不断升级，具备无限升值潜力。 三）目前定位 高品质、高配置、高形象的写字楼成为未来发展趋势，市场供应逐步递增，城市中心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散。本项目通过规划调整以及外立面重新装修和内部装修，根据项目本区域的发展趋势、前景和客户需求，一定期间内区域型中高端标杆写字楼将成为本项目的定位方向。 四）新规外立面（详见长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示) 五）新规总平面图（详见长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示) 六）项目价值 本项目如能操作成功，对集方家居有重要的商业和社会价值： 本项目目前已经封顶，基础工程基本完成，避免了普通商业地产漫长的操作周期； 本项目能在短期内提供五证，即可快速盘活； 本地商业区域已趋成熟，项目的操作有丰厚的投资回报率； 操作本项目投入资金较少，相对其他投资，风险较小，在回报较大的基础上能使集方有较好的品牌效益，并可将规划理念得到实质性的操作经验。 四、项目投资规模及付款进度 1、项目总投资17315万元（不含税费），其中收购款12000万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本14